صندوق زمین و ساختمان چیست و چگونه کار می کند؟

قبول دارید بسیاری از ما هر وقت صحبت از ثروت می‌شود یاد شغل بساز و بفروشی می‌افتیم که هر کس  وارد بازارش شده، کارش حسابی گرفته؟ در کنار این، می‌دانستید صندوق زمین و ساختمان با جمع آوری سرمایه‌های اندک، همان کار بساز و بفروشی را می‌کند؟

درآمد خوب همه کسانی که وارد بازار زمین و ساختمان شده‌اند، به دلیل سود زیاد آن است. اما با هر پولی نمی‌شود وارد این بازار شد و از آن سود برد. یعنی ما که درآمد قانون کار داریم، نمی‌توانیم کارمان را ول کنیم و به امید رسیدن به یک درآمد هنگفت، همه سرمایه‌مان را وارد بازار زمین و ساختمان کنیم.

گذشته از این، اطلاعات چندانی هم از این بازار نداریم و ممکن است همان بدو ورود، دار و ندارمان را از دست بدهیم و ورشکست شویم. البته این طور هم نیست که چون پول و اطلاعات نداریم، قید سود این بازار را بزنیم و بیخیالش شویم. یک راه آسان برای ورود به بازار بساز بفروشی که همه می‌توانند از آن استفاده کنند، صندوق زمین و ساختمان است.

تعریف صندوق سرمایه گذاری زمین و ساختمان

صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان در فروردین ماه سال 1388 وارد بازار معاملات شده است. قوانین و مقررات فعالیت این صندوق‌ها با تحقیقات انجام شده در سازمان بورس، همکاری وزارت مسکن و شهرسازی و فعالان حوزه ساختمان به تصویب رسیده است.

صندوق زمین و ساختمان به انگلیسی: (Construction Fund) نوعی از صندوق‌های سرمایه‌گذاری  است که کار آن جمع آوری سرمایه‌های اندک سرمایه‌گذاران و سرمایه‌گذاری در پروژه‌های ساختمانی شامل تجاری، اداری و مسکونی است.

اداره این صندوق‌ها توسط ارکان آن صورت می‌گیرد که همگی به تایید سازمان بورس و اوراق بهادار رسیده‌اند و عبارتند از: مجمع صندوق، مدیر صندوق، مدیر ساخت، ناظر، متولی، متعهد پذیره نویسی، بازارگردان، حسابرس و هیات مدیره. هدف اعضای ارکان این است که با تکیه بر دانش خود، سرمایه جمع شده از سرمایه‌گذاران را در بهترین پروژه‌های عمرانی سرمایه ‌گذاری می‌کنند، تا سود حاصل از آن حداکثر مقدار باشد.

بعد از سرمایه‌گذاری و تمام شدن پروژه، واحدها به فروش می‌رسند و منافع آن را بین تمام سرمایه‌گذاران تقسیم می‌کنند. به عبارتی فعالیت صندوق‌های زمین و ساختمان در چهار فرآیند اصلی خلاصه می‌شود:

• جمع آوری وجوه سرمایه‌گذاران
• تخصیص وجوه به پروژه ساختمانی
• فروش واحدهای ساختمانی پروژه
• تخصیص سود بین سرمایه‌گذاران

تفاوت صندوق سرمایه گذاری پروژه و صندوق سرمایه گذاری زمین و ساختمان

اگر مقاله مربوط به صندوق سرمایه گذاری پروژه را مطالعه کرده باشید، می‌دانید که صندوق پروژه با صندوق زمین و ساختمان تفاوت دارد. اما کار از محکم کاری عیب نمی‌کند و به صورت خلاصه تفاوت‌های عمده این دو صندوق را یادآوری می‌کنیم.

اساس نامه و امیدنامه صندوق پروژه برای تامین مالی مراحل ساخت و تکمیل یک پروژه شامل پروژه‌های خدماتی، ساختمانی یا تولیدی طراحی شده است و ساختار آن با صندوق زمین و ساختمان متفاوت است. در حالی که اساس صندوق‌های ساختمان، جمع آوری سرمایه از سرمایه‌گذاران برای ساخت پروژه‌های ساختمانی، فروش واحدهای پروژه و تقسیم سود بین سرمایه‌گذاران است.

پروژه‌هایی که صندوق زمین و ساختمان در آن‌ها سرمایه‌گذاری می‌کند شبیه به هم هستند ولی هر کدام از پروژه‌های صندوق پروژه ویژگی خاص خودشان را دارند. این دو صندوق در ارکان هم با هم تفاوت دارند. به عنوان مثال صندوق‌های زمین و ساختمان رکنی به نام مدیر ساخت دارد. در حالی که صندوق پروژه این رکن را ندارد و به جای آن یک شرکت سهامی خاص با نام شرکت پروژه، مسئولیت صندوق را بر عهده دارد.

ریسک صندوق های سرمایه گذاری زمین و ساختمان

فعالیت صندوق سرمایه گذاری زمین و ساختمان از نوع شراکت است. یعنی سرمایه‌گذاران هم در سود و هم در زیان این صندوق شریک هستند. در نتیجه، این صندوق‌ها نمی‌توانند سود تضمین شده‌ای داشته باشند و ممکن است در بازه‌ای ضرر ده باشند و سرمایه‌گذاران نیز ضرر کنند. بنابراین برای سرمایه‌گذاری در این صندوق باید تا حدودی ریسک پذیر باشید و در کنار سودی که منتظرش هستید، احتمال ضرر کردن را هم بدهید.

امیدنامه صندوق زمین و ساختمان

هر کدام از صندوق‌های سرمایه‌گذاری امیدنامه مخصوص به خودشان را دارند که آن را در اختیار سرمایه‌گذاران قرار می‌دهند تا قبل از سرمایه‌گذاری، آن را مطالعه کنند و با شرایط صندوق آشنا شوند.

به عنوان مثال در امیدنامه صندوق نگین شهر ری اهداف و استراتژی‌های صندوق، ریسک‌های سرمایه‌گذاری، واحدهای سرمایه‌گذاری، محل اقامت صندوق، ارکان صندوق و هزینه‌های سرمایه‌گذاری در صندوق ذکر شده است. برای دانلود و مطالعه دقیق آن می‌توانید به سایت صندوق سرمایه گذاری زمین و ساختمان نگین شهر ری مراجعه کنید.

مزایای صندوق زمین و ساختمان

یکی از نیازهای اساسی انسان، نیاز به مسکن است. این نیاز با توجه به افزایش قیمت مسکن به یک دغدغه اساسی تبدیل شده است.

سرمایه‌گذاری در پروژه‌های ساختمانی جدای از سودی که دارد، می‌تواند در متعادل کردن قیمت مسکن نیز تاثیر بسزایی بگذارد و به این ترتیب افراد زیادی را صاحب‌خانه کند. هر چند کسی که در این صندوق‌ها سرمایه‌گذاری می‌کند، به عنوان صاحب پروژه شناخته نمی‌شود اما در فواید ساخت آن سهیم است. از مزایای اصلی سرمایه گذاری در این صندوق‌ها می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

• حفظ قدرت خرید سرمایه‌گذار در برابر افزایش قیمت زمین و ساختمان
• استفاده از سود بازار زمین و ساختمان حتی با داشتن سرمایه اندک
• کاهش ریسک سرمایه‌گذاری با توجه به نظارت متولی و حسابرس معتمد سازمان بورس و اوراق بهادار بر عملیات اجرایی صندوق
• نقدشوندگی بالا با توجه به معاملات واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق در بازار فرابورس و وجود بازارگردان در فرایند معاملات آن‌ها
• شفافیت عملکرد با توجه به انتشار گزارش‌های دوره‌ای از عملیات اجرایی پروژه

صندوق های زمین و ساختمان در ایران

صندوق زمین و ساختمان نگین شهر ری یکی از صندوق سرمایه گذاری زمین و ساختمان فعال در کشور است که در سال 1395 و بعد از دریافت مجوز از سازمان بورس و اوراق بهادار، با نماد “نگین” شروع به فعالیت کرده است.

مدیر این صندوق شرکت تامین سرمایه بانک مسکن (سهامی خاص) است. برای سرمایه گذاری در این صندوق باید واحدهای سرمایه گذاری آن را خریداری کرد که در بورس یا بازار خارج از بورس مربوطه و به واسطه کارگزاران دارای مجوز عرضه می‌شوند. در ازای سرمایه‌گذاری در این صندوق، گواهی سرمایه‌گذاری صادر می‌شود. البته قبل از اینکه بخواهید در یک صندوق، سرمایه‌گذاری کنید، لازم است امیدنامه آن را مطالعه و با ضوابط و فعالیت‌های آن آشنا شوید.

از دیگر صندوق‌های زمین و ساختمانی که تا کنون در ایران فعالیت کرده‌اند می‌توان صندوق‌های نسیم، نارون و مسکن شمال غرب را نام برد، که همگی تصفیه شده‌اند و در حال حاضر دیگر فعالیت نمی‌کنند.

چگونه در صندوق زمین و ساختمان سرمایه گذاری کنیم؟

صندوق های زمین و ساختمان از نوع قابل معامله در بورس می‌باشند. بنابراین برای سرمایه‌گذاری در این صندوق‌ها باید در بورس کد معاملاتی داشته باشید.

در این راستا شما می توانید با مراجعه به سایت سیگنال برای دریافت کد بورسی از کارگزاری مورد نظر خود اقدام نمایید.

در مرحله بعد می‌توانید در هر کدام از صندوق های سرمایه گذاری زمین و ساختمان که امیدنامه، گزارش‌های منتشر شده از پروژه‌ها و کارنامه سود و زیان آن را بررسی کرده‌اید، سرمایه‌گذاری کنید. سرمایه‌گذاری هم به صورت خرید واحدهای سرمایه‌گذاری یا unit انجام می‌شود.

نتیجه‌گیری

از قدیم رسم بوده است که هر کس پس‌انداز کلانی داشته، خانه و زمین می‌خریده است. چون باور عمومی این است که خانه و زمین گران می‌شوند ولی ارزان نه! به عبارتی خرید ملک بهترین روش سرمایه‌گذاری است که به این راحتی‌ها خرج نمی‌شود و در نهایت هم به ورثه می‌رسد.

اما خرید ملک در دوره حاضر به راحتی گذشته نیست، در حالی که سود دهی آن بیشتر از گذشته شده است. سرمایه گذاری در صندوق زمین و ساختمان می‌تواند همان سود را داشته باشد، در حالی که نیاز به سرمایه‌گذاری کلانی ندارد.

آیا شما نیز سرمایه گذاری در صندوق زمین و ساختمان را ترجیح می‌دهید؟ نظرات خود را با ما در میان بگذارید.