مقایسه سرمایه گذاری در طلا و مسکن | تفاوت های کلیدی بازار مسکن و طلا چیست؟
امروزه سرمایه گذاری در ایران به یکی از مهمترین دغدغههای مردم تبدیل شده است. سرمایه گذاری سودده از خرید طلا و سکه و دلار گرفته تا پروژههای تامین مالی جمعی و … همه و همه نیازمند پذیرش ریسک هستند. اما از میان همه اینها، مقایسه سرمایه گذاری در طلا و مسکن به نظر جذابیت خاصتری دارد. بنابراین مقایسه سرمایه گذاری طلا و مسکن و تفاوت بازدهی آنها میتواند به برنامهریزیهای هر فردی که قصد سرمایه گذاری را دارد کمک کند.
در نتیجه ما در این مقاله تفاوتها و شباهتهای بازار طلا و مسکن را بررسی کرده و بهترین گزینه سرمایه گذاری را معرفی میکنیم؛ پس با ما همراه باشید.
مزایا و معایب سرمایه گذاری در طلا
طلا همواره یکی از گزینههای محبوب و پرطرفدار برای سرمایه گذاری بوده است. ریسک سرمایهگذاری در طلا به عنوان یک دارایی امن در طول ادوار مختلف، از گذشته تا به امروز پایین بوده است. با این حال بازار طلا مانند هر بازار دیگری دارای یکسری مزایای و معایب میباشد.
مزایای سرمایه گذاری در طلا
- نقدشوندگی بالا: طلای فیزیکی به عنوان یک دارایی امن، گذشته تا به امروز همیشه دارای تقاضا بوده است. در نتیجه هر فردی در هر یک نقطه از دنیا به راحتی میتواند هر قطعه از طلا و سکه خود را مانند شمش طلا، طلای آبشده، سکه بانکی، پلاک طلا، صندوقهای سرمایه گذاری طلا، و حتی جواهرات طلا را به فروش برساند.
- رشد بیشتر نسبت به تورم: با مقایسه بازدهی طلا و دلار در 5 سال اخیر میتوان دریافت که طلا همواره نسبت به نرخ رشد تورم و نرخ دلار در بلند مدت بازدهی بالاتری دارد. با مقایسه تصویر زیر میتوان دریافت که در 5 سال گذشته، بازدهی نرخ دلار حدود 502% و بازدهی طلای 18 عیار حدود 966% بوده است.
- امکان سرمایه گذاری با پول کم: خرید طلا فیزیکی مانند شمش و سکه و پلاک با چند ده میلیون تومان تا حدود 50 میلیون تومان و بالاتر و خرید صندوقهای طلا با حداقل 100 هزار تومان امکان پذیر است.
معایب سرمایه گذاری در طلا
- ریسک سرقت طلای فیزیکی: نگهداری و محافظت از طلای فیزیکی میتواند برای افراد چالش برانگیز باشد بخصوص اگر این مقدار طلا زیاد باشد. در نتیجه سرمایه گذاری ممکن است نحن فشار روانی ناشی از نگهداری طلا قرار بگیرد.
- نوسانات قیمتی بالا: قیمت طلا و سکه دائما تحت تاثیر عوامل اقتصادی نظیر قیمت دلار و انس جهانی طلا و عوامل غیر اقتصادی مانند ریسکهای سیاسی و منطقهای نوسان میکند.
- امکان جعل و تقلب در ساخت طلا: احتمال جعل و تقلب نوعی ریسک سرمایهگذاری در طلا است. در نتیجه خریداران طلا باید دقت داشته باشند تا از فروشندگان معتبر طلای خود را بخرند و حتما اقدام به تهیه فاکتور یا گواهی اصالت کالا کنند.
- وجود حباب در برخی از مشتقات طلا مانند سکه: حباب در حقیقت مبلغی است که شما باید اضافهتر از ارزش ذاتی سکههای بانکی پرداخت کنید. در نتیجه بسیاری از سرمایه گذاران ترجیح میدهند تا برای سرمایه گذاری سراغ سایر قطعات طلا مانند شمش طلا یا طلای آبشده بروند.
- هزینههای جانبی: اجرت ساخت و کارمزد خرید و فروش و سایر هزینهها میتواند سود نهایی حاصل از سرمایه گذاری در طلا را کاهش دهد.
- عدم امکان استفاده شخصی: تنها جواهرات طلا امکان استفاده شخصی را دارا هستند. با این حال اگر کسی در نظر دارد تا جواهرات طلا را به قصد سرمایه گذاری بخرد بهتر است این نکته را بداند که خرید جواهرات طلا شامل بسیاری هزینههای متفرقه و جانبی مانند اجرت ساخت و … میباشد.
مزایا و معایب سرمایه گذاری در مسکن
بازار مسکن مانند بازار طلا، در کنار مزایای متعدد با چالشهایی نیز همراه است. از معایب و چالشهای سرمایه گذاری در مسکن میتوان به مواردی از جمله نقدشوندگی پایین مسکن، استهلاک مصرف، نیاز به سرمایه اولیه بالا و … اشاره کرد. ناگفته نماند که سرمایه گذاری در مسکن مزایایی مانند دریافت اجاره خانه، استفاده شخصی و حفظ ارزش دارایی در برابر تورم و گاهاََ افزایش قیمت بیشتر نسبت به تورم را دارد. در ادامه هر کدام از موارد گفته شده را به صورت مجزا بررسی خواهیم کرد.
مزایای سرمایه گذاری در مسکن
- امکان کسب بازدهی بالاتر از نرخ تورم: طبق گزارش مرکز آمار ایران از قیمت مسکن در تهران نرخ رشد قیمت مسکن در بلند مدت تقریبا همواره بالاتر از نرخ تورم بوده است. در نتیجه سرمایه گذاری در مسکن میتواند ضمن حفظ ارزش پول به شما بازدهی بالاتر از نرخ تورم را بدهد.
- امنیت بالای سرمایه گذاری: امنیت سرمایه گذاری بدنی معناست که ریسک از بین رفتن کامل سرمایه در بازار مسکن بسیار کمتر از سایر داراییها مانند سهام است. هر چند ریسکهای سیستماتیک و غیر قابل پیشبینی همواره و در هر بازاری وجود دارند.
- امکان دریافت اجاره مسکن: برخی از افراد صرفا به قصد سرمایه گذاری و کسب نوسانات قیمتی زمین و ملک وارد بازار مسکن میشوند. در حالی که برخی دیگر دیدگاههای چند ده ساله دارند. در نتیجه بهتر است تا در این مدت ساختمان خود را اجاره دهند. در این روش نه تنها قیمت مسکن فرد طی سالها رشد میکند بلکه اجاره خانه دریافتی میتواند منبع درآمدی برای فرد باشد.
- امکان استفاده شخصی: خرید مسکن با هدف سرمایهگذاری، منافاتی با استفاده شخصی از آن ندارد. در فرد یا اعضای خانواده او نیز میتوانند از آن استفاده کنند.
- عدم نیاز به دانش حرفهای سرمایه گذاری: خرید مسکن نیاز به دانش تخصصی در زمینه سرمایه گذاری ندارد.
معایب سرمایه گذاری در مسکن
- نقدشوندگی کم: مسکن در مقایسه با طلا به دلیل داشتن تقاضای کمتر و سرمایه مورد نیاز بالاتر نقدشوندگی کمتری دارد. در نتیجه ممکن است برای فروش یک ملک مسکونی ماهها انتظار کشید.
- نیاز به سرمایه اولیه زیاد: وقتی سخن از خرید و فروش ملک و ساختمان به میان میآید، دیگر مبالغ زیر 1 میلیارد تومان ناکافی است. در نتیجه فردی که برای سرمایه گذاری وارد بازار مسکن میشود حتما حتما باید چندین میلیارد تومان سرمایه اولیه داشته باشد.
- استهلاک مصرفی: اگر سرمایه گذار ملکی را اجاره دهد یا حتی خود از آن استفاده کند باید این نکته را بداند که استفاده از ملک و ساختمان در بلند مدت باعث فرسایش آن میشود. در نتیجه در زمان فروش ملک باید هزینهای را صرف استهلاک و تعمیرات ساختمان بکند.
- هزینههای جانبی بالا: کمیسیون املاک، هزینههای انتقال سند و … از جمله هزینههای جانبی بازار مسکن هستند.
- ریسکهای سیستماتیک: وقوع بلایای طبیعی مانند سیل و زلزله و یا حتی جنگ و … میتواند میلیاردها تومان سرمایه را یک شبه نابود کند. هر چند این نوع از ریسکهای سرمایه گذاری مسکن غیر قابل حذف هستند اما به هر حال ممکن است که رخ دهند.
ویژگی | سرمایهگذاری در طلا | سرمایهگذاری در مسکن |
نقدشوندگی | بالا | پایین |
امکان کسب درآمد | ندارد | دارد (از طریق اجاره) |
حفظ ارزش در برابر تورم | خوب | خوب |
سرمایه اولیه مورد نیاز | کم | بالا |
بازدهی بلندمدت | مناسب | مناسب |
امکان استفاده شخصی | ندارد | دارد |
هزینههای نگهداری | کم | بالا |
تاثیرپذیری از شرایط اقتصادی | بالا | متوسط |
نوسانات قیمتی | بالا | کمتر |
عوامل تاثیر گذار بر قیمت طلا و سکه چیست؟
به طور کلی قیمت طلا و سکه در ایران تابع قیمت دلار و انس جهانی است. با این وجود بسیاری از عوامل دیگر نیز هستند که یتوانند با تاثیر بر نرخ دلار بر قیمت طلا و سکه نیز اثر بگذارند.
- سیاستهای پولی فدرال رزرو: تصمیمات فدرال رزرو، به ویژه در خصوص نرخ بهره، تاثیر زیادی بر قیمت طلا دارند. افزایش نرخ بهره معمولاً باعث کاهش قیمت طلا میشود، در حالی که ثابت بودن نرخ بهره یا کاهش آن به افزایش قیمت طلا کمک میکند.
- دادههای اقتصادی: شاخصهایی مانند نرخ بیکاری، رشد تولید ناخالص داخلی و … بر تصمیمات فدرال رزرو تاثیر میگذارند و در نهایت بر قیمت طلا اثر گذارند.
- عرضه و تقاضا: همانند سایر کالاها، عرضه و تقاضا بر قیمت طلا تاثیرگذار است. با افزایش تقاضا، قیمت طلا نیز افزایش مییابد و و با کاهش تقاضا قیمت طلا کاهش پیدا میکند.
- نرخ تورم: هرچه نرخ تورم افزایش یابد، تقاضا برای طلا به عنوان یک دارایی امن بیشتر میشود و قیمت آن افزایش مییابد. کاهش تورم میتواند باعث کاهش قیمت طلا و سکه و دلار شود.
- نوسانات شاخص دلار(جهانی): قیمت طلا معمولاً با شاخص دلار(DXY) رابطه معکوس دارد. تقویت دلار معمولا باعث کاهش قیمت طلا میشود، در حالی که تضعیف دلار موجب افزایش قیمت طلا میشود
- بیثباتی اقتصادی و سیاسی: در مواقع بیثباتی اقتصادی یا سیاسی، طلا به عنوان یک دارایی امن محبوب میشود. به عبارتی بحرانهای جهانی و تنشهای سیاسی معمولاً باعث افزایش قیمت طلا میشوند.
عوامل موثر بر قیمت مسکن در ایران کدامند؟
عوامل اقتصادی و غیر اقتصادی بسیاری هستند که بر قیمت مسکن موثر هستند. در ادامه برخی از مهمترین آنها را بررسی خواهیم کرد:
- رشد نقدینگی: رشد نقدینگی به عنوان مهمترین عامل اثرگذار بر بازار مسکن شناخته میشود. برخلاف سایر عوامل موثر بر قیمت مسکن که اثر کوتاهمدت دارند، اثر رشد نقدینگی معمولا در بلندمدت نمایان میشود.
- انتظارات تورمی: اگر مردم پیشبینی کنند که در آینده قیمت مسکن افزایش پیدا میکند، اقدام به خرید مسکن و یا سرمایهگذاری در این بازار خواهند کرد. در نتیجه قیمت مسکن افزایش خواهد یافت.
- هزینههای ساخت: قیمت مسکن در ایران میتواند تحت تاثیر هزینههای ساختوساز مانند قیمت مصالح، قیمت زمین، نیروی کار و سایر هزینههای عملیاتی قرار بگیرد.
- نرخ بهره حقیقی: با توجه به رابطه منفی بین نرخ بهره حقیقی و قیمت مسکن، افزایش نرخ بهره حقیقی باعث کاهش جذابیت سرمایهگذاری در مسکن خواهد شد.
- نوسانات ارزی: بطور خلاصه افزایش نرخ ارز در کوتاه مدت با افزایش قیمت مصالح، زمین و هزینههای جانبی، افزایش انتظارات تورمی، کاهش قدرت خرید و … باعث گرانتر شدن قیمت مسکن در ایران خواهد شد.
- درآمد خانوارها و قدرت خرید مردم: واضح است که اگر شکاف قیمتی بین دستمزدها و قیمت مسکن کمتر شود، قدرت خرید مردم بیشتر شده و باعث افزایش تقاضای مسکن خواهد شد. اما زمانی که سطح دستمزدها پایین باشد، خرید خانه دشوارتر شده و تمایل فرد به خرید خانه کاهش مییابد.
مقایسه بازدهی طلا و مسکن در 10 سال گذشته
با مقایسه سرمایه گذاری در طلا و مسکن در 10 سال گذشته در مییابیم که سود سرمایهگذاری در طلا بسیار بیشتر از سود سرمایهگذاری در مسکن بوده است. با این وجود گفتن این گزاره که سود سرمایهگذاری در طلا همواره بیشتر است نادرست است چرا که برای مثال در 5 سال گذشت هتقریبا بازدهی بازار مسکن و طلا برابر بوده است. یا مثلا در 40 سال گذشت هبازدهی مسکن بسیار بیشتر از طلا بوده است. در نتیجه در انتخاب یک سرمایه گذاری اصولی، چشم انداز سرمایه گذاران نسبت به آینده میتواند سیگنالهای مختلفی برای ورود به یک بازار یا کنار گذاشتن یک بازار دیگر را به همراه داشته باشد.
طبق جدول زیر عموما جهشهای قیمتی طلا نسبت به مسکن بیشتر بوده است. با این وجود در برخی سالهایی که قیمت طلا و سکه رشد شدیدی را تجربه کرده است، این شدت در قیمت مسکن به چشم نخورده است. البته که عموما مسکن در سال بعد دچار افزایش قیمت شده است.
سال | بازدهی سکه (%) | بازدهی مسکن (%) |
1402 | 15/15 | 44/5 |
1401 | 171/6 | 66/7 |
1400 | 10/39 | 27/4 |
1399 | 86/46 | 86/3 |
1398 | 29/3 | 65/5 |
1397 | 188/79 | 68 |
1396 | 34/88 | 15/2 |
1395 | 17/91 | 4/1 |
1394 | 7/98 | 6/9 |
1393 | -1/57 | 5/4 |
سرمایه گذاری در مسکن مناسب چه کسانی است؟
سود سرمایه گذاری در مسکن برای افرادی که سرمایههای چند ده میلیاردی دارند بسیار معقول است. با این وجود خرید و فروش مسکن به راحتی خرید و فروش طلا نیست. در نتیجه اگر قصد ورود به بازار مسکن را با هدف سرمایه گذاری دارید بهتر است تا ابتدا اندکی در این بازار به تحقیق و مطالعه بپردازید تا عوامل خرد موثر بر قیمت مسکن مانند محله، متراژ، سال ساخت و سایر امکانات واحدهای مسکونی را بهتر بشناسید.
سرمایه گذاری در طلا مناسب چه کسانی است؟
سرمایه گذاری در طلا میتواند برای افراد ریسک پذیری که سرمایههای کمتر از چندین میلیارد دارند جذاب باشد. با این حال طبق آمار سالهای گذشته سرمایه گذاران طلا پس از صعود قیمت طلا و کسب سود سرمایه گذاری در طلا به سمت بازار های موازی دیگر مانند مسکن سهام یا … میروند. در نتیجه اگر در کوتاه مدت قصد خرید طلا را دارید بهتر است که اندکی احتیاط در خرید این فلز گرانبها کنید. اما اگر با نگاه بلندمدت و چندین ساله میخواهید طلا بخرید میتوانید با خیالی آسودهتر این کار را انجام دهید.
سوالات متداول
قیمت طلا تحت تاثیر عواملی مانند عرضه و تقاضا، نرخ تورم دادههای اقتصادی، تغییرات شاخص دلار، ریسکهای سیاسی و منطقهای و … قرار دارد. همچنین قیمت مسکن بسته به عواملی مانند رشد نقدینگی، انتظارات تورمی، نرخهای بهره، نوسانات ارزی و قدرت خرید مردم است.
سرمایه گذاری در طلا به دلیل داشتن پتانسیل بالا برای رشد در کوتاه مدت و تاثیر پذیری بیشتر آن نسبت به نوسانات ارزی در کوتاه مدت بهتر است.
بازار مسکن پیچیدهتر از بازار طلا است و ورود به آن به قصد سرمایه گذاری ممکن است برای همه مناسب نباشد. با این حال هر کسی میتواند بسته به میزان ریسک و اهداف اقتصادیاش وارد هر کدام از بازارهای مذکور شود.