تحلیل بازار مسکن تهران | تابستان 1400

تحلیل بازار مسکن تهران | تابستان 1400

چکیده

میانگین قیمت مسکن تهران در تابستان امسال 5.6 درصد نسبت به سه ماهه‌ی قبل افزایش یافته و به قیمت 30 میلیون و 900 هزار تومان رسیده است. منطقه‌ی 22 با بیش از 18 درصد افزایش، بیشترین افزایش و منطقه 21 با 0.14 درصد کاهش، بیشترین کاهش قیمت را نسبت به فصل بهار ثبت نموده است. اگرچه میانگین قیمت دلاری هر مترمربع در تهران که در چند ماه گذشته به محدوده 1,300 دلار افزایش پیدا کرده بود، اکنون کاهش یافته است و این عدد در حال حاضر حوالی 1,150 دلار می‌باشد. در ادامه گزارش به موضوعات اجاره­بها، عمربناهای معامله شده، وضعیت املاک در جهان، نسبت پوتربا در معاملات مسکن تهران و وضعیت بازار مسکن در دوران پساکرونا به­طور مفصل پرداخته شده است.

مقدمه

بازار مسکن به عنوان یک بخش عمده اقتصادی، نقش مهمی در اقتصاد کشور دارد. مسکن یکی از مهمترین دارایی های مقاوم در برابر تورم است و در نتیجه نوسان های اقتصادی به شدت بر آن تاثیرگذار است؛ پس با افزایش نااطمینانی در مورد نرخ تورم، تقاضا برای مسکن به عنوان کالایی سرمایه ای افزایش می یابد. با توجه به ساختار اقتصاد کشور و نیز با توجه به ویژگی مسکن به عنوان یک کالای سرمایه ای، قیمت مسکن همواره از نوسان ها و تحرک های مازاد نقدینگی در جامعه تأثیر می پذیرد و به صورت ادواری، با افزایش جهش‌­وار مواجه است.

این امر باعث کاهش شدید قدرت خرید اقشار فاقد مسکن شده است. علاوه بر خانوار این بازار برای بنگاه­های اقتصادی هم جذابیت بسیاری دارد. حال در کشورمان با توجه به فرهنگ و سبک زندگی، این کالا اهمیت دوچندان دارد. در نتیجه تحولات بخش مسکن می­تواند تأثیر معناداری بر بخش­های دیگر اقتصاد گذارد. مطالعات بر روی اقتصاد کشورهای مختلف از وجود یک رابطه قوی بین متغیرهای کلان اقتصادی و متغیرهای بخش مسکن حکایت دارند.

نزدیک به 122 رشته فعالیت، با این بخش در ارتباط بوده و نسبت به تأمین نهاده­های تولید و پشتیبانی پس از تولید آن اقدام می­کنند. لذا رونق یا رکود بازار مسکن تأثیر مهمی در کل اقتصاد و صنایع وابسته بر جای می­گذارد. سرمایه­گذاری در بخش مسکن و تعداد ساختمان­های در حال ساخت از جمله مهم­ترین شاخص­های پیشرو برای محاسبه رشد اقتصادی به حساب می­آیند. افزایش فعالیت­های ساختمانی رشد اقتصادی را به همراه خواهد داشت و رکود در این بخش می­تواند یکی از عوامل یا نشانه­‌های رکود اقتصادی باشد.

مساحت و جمعیت تهران

تهران در پهنه‌ای بین دو وادی کوه و کویر و در دامنه‌های جنوبی البرزگسترده شده‌است. از نظر جغرافیایی نیز در ۵۱ درجه و ۱۷ دقیقه تا ۵۱ درجه و ۳۳ دقیقه طول خاوری و ۳۵ درجه و ۳۶ دقیقه تا ۳۵ درجه و ۴۴ دقیقه عرض شمالی قرار دارد.گستره کنونی تهران از ارتفاع ۹۰۰ تا ۱۸۰۰ متری از سطح دریا امتداد یافته‌است؛ این ارتفاع از شمال به جنوب کاهش می‌یابد. برای مثال، ارتفاع در میدان تجریش، در شمال شهر حدود ۱۳۰۰ متر و در میدان راه‌آهن که ۱۵ کیلومتر پایین‌تر است، ۱۱۰۰ متر است.از دید ناهمواری‌های طبیعی، تهران به دو ناحیه کوهپایه‌ای و دشتی تقسیم می‌شود. از کوهپایه‌های البرز تا جنوب شهرری، تپه‌های کوچک و بزرگ پرشماری وجود دارند.

شهر تهران  730 کیلومتر مربع و  حدود 620 کیلومتر مربع(بدون احتسای حریم) مساحت دارد. منطقه 4 تهران با  تقریبا 62 کیلومتر مربع بزرگترین و منطقه 10 تهران با تقریباً 8 کیلومتر مربع کوچکترین منطقه شهر تهران می باشند. در نمودار زیر مساحت مناطق مختلف تهران قابل مشاهده و مقایسه می باشد.

تحلیل بازار مسکن تهران | تابستان 1400

تهران پرجمعیت ترین شهر و پایتخت ایران، مرکز استان تهران می باشد. طبق آخرین آمار جمعیت تهران حدود 8 میلیون و 700 هزار نفر است. این شهر بیست و چهارمین شهر پر جمعیت جهان و پرجمعیت ترین شهر باختر آسیا  به شمار می رود. کلان شهر تهران همچنین دومین کلان شهر پر جمعیت خاورمیانه است.

بر اساس آخرین آمار منطقه 4 تهران با حدود 917 هزار نفر  دارای بیشترین جمعیت و منطقه 9 تهران با حدود 174 هزار نفر دارای کمترین جمعیت  در بین مناطق مختلف شهر تهران هستند. در نمودار زیر پراکندگی جمعیت در بین مناطق مختلف شهر تهران قابل مشاهده می باشد.

تحلیل بازار مسکن تهران | تابستان 1400

اگر بخواهیم تراکم جمعیت را در مناطق مختلف شهر تهران بررسی کنیم، متوجه می شویم که منطقه 10 تهران دارای بیشترین تراکم جمعیتی می باشد. کمترین تراکم جمعیتی نیز به منطقه 22 اختصاص می یابد. واضح است که در مناطق مرکزی تهران که مساحت کوچکتری دارند، تراکم بالاتری از جمعیت را شاهد باشیم.

پروانه­‌های ساخت:

پروانه ساختمان یا جواز ساختمان یک پرونده رسمی از سوی شهرداری می‌باشد که به مالک یا پیمانکار اجازه می‌دهد تا پروژه نوسازی و ساخت‌وساز یا بازسازی را طبق ضوابط و قانون مشخص شروع کرده و ادامه دهد. هرگونه عملیات ساخت‌وساز بدون صدور پروانه ساختمان غیرقانونی بوده و توسط مراجع نظارت بر ساختمان متوقف خواهد شد. این استانداردها حصول اطمینان از ایمنی سازندگان و ساکنان ساختمان در نظر گرفته‌شده است.

روند روزانه و رصد لحظه‌ای انواع بازارهای مالی در کانال تلگرامی تحلیل با سیگنال

اصلی‌ترین هدف اخذ جواز ساخت اطمینان از ساخت‌وسازی قانونی مطابق با مشخصات فنی و رعایت اصول شهرسازی مطابق با آیین‌نامه‌ها و ضوابط طرح جامع شهری است. بهره‌مندی از تسهیلات بانکی، بیمه شدن ساختمان و افراد مشغول کار در ساختمان، جلوگیری از بروز حوادث ساختمانی و استفاده از تجارب فنی و مهندسی در ساخت بنا از دیگر دلایل اخذ جواز ساختمان به شمار می‌آیند.

در چند سال اخیر نسبت تعداد پروانه­های ساخت شهر تهران به پروانه­های کل کشور حدود 7.5 درصد بوده است. در حالی که در در فصل تابستان و بهار سال 99 شاهد کاهش محسوس این نسبت شده­ایم. در نمودار زیر نسبت پروانه­های ساخت تهران به کل پروانه­های صادر شده از سال 95 تا زمستان 99 قابل مشاهده است.

نسبت پروانه های ساخت تهران به کل پروانه ها

نسبت پروانه های ساخت تهران به کل پروانه ها

در نمودار زیر مشخص است که با توجه به افزایش پروانه­های ساخت کشور، پروانه های ساخت در تهران رو به کاهش است. این موضوع نشان دهنده این است که رغبت سازندگان برای ساخت در شهر تهران کاهش یافته است.

پروانه ساخت تهران و کل پروانه های ساخت

پروانه ساخت تهران و کل پروانه های ساخت

معاملات مسکن تهران:

در سراسر دنیا، مسکن یکی از امن­ترین سرمایه گذاری ها برای مقابله با ریسک تورم است. در اقتصاد ایران نیز که در طول چند دهه گذشته، متوسط تورم سالانه بیش از 20 درصد بوده و به علاوه بازارهای مالی از توسعه یافتگی چندانی برخوردار نبوده، مالکیت واحد مسکونی برای هر خانوار بهترین سپر در مقابل شوک های تورمی بوده است.

در ایران به دلیل توسعه نیافتگی و عدم کارآمدی بازارهای مالی و سرمایه، بازار مسکن نقش اصلی را در جذب دارایی­های افراد بر عهده داشته و می­تواند آن را به عنوان نماینده بازار دارایی قلمداد کرد که روابط پسین و پیشین قابل توجهی با سایر بخش­های اقتصادی دارد. اما امروز در مقایسه با سه دهه قبل، نسبت شهروندانی که مالکیت واحدهای مسکونی خود را دارند، کاهش یافته است؛ جمعیت 30 درصدی مستأجران دهه ی 70 به رقم 40 درصد نزدیک شده و در تهران از مرز 50 درصد هم گذشته است.

در ماه های اخیر، کسری بودجه ی شدید دولت، کاهش شدید درآمدهای ارزی کشور و اتخاذ سیاست انبساطی بانک مرکزی موجب ایجاد بی اطمینانی نسبت به نرخ تورم و نرخ ارز شده است؛ در نتیجه، با توجه به نقش مسکن در حفاظت از دارایی خانوارها و سرمایه گذاران در برابر شوک های تورمی، تقاضا برای مسکن به عنوان کالایی سرمایه ای افزایش یافته و دیگر تناسبی بین قدرت خرید افراد فاقد مسکن و قیمت مسکن وجود ندارد.

در نمودار زیر میانگین قیمت و حجم معاملات مسکن در شهر تهران قابل مشاهده است. همانطور که مشاهده می­شود پس از یک حجم قابل توجه که در تقریبا تیر ماه 99 معامله شده است؛ یک جهش در بازار مسکن شروع شده است که این جهش تا اواخر سال 99 ادامه پیدا کرده است. ولی از نظر معاملات تقریبا از اواخر پاییز بازار مسکن به یک رکود عمیق فرو رفته است که این موضوع از حجم معاملات کاملا مشهود است.

البته از اواخر روزهای بهار 1400 شاهد افزایش قابل توجه معاملات بودیم. این که بتوان گفت که از رکود معاملات مسکن خارج شده­ایم، نیازمند گذشت زمان بیشتری است. زیرا همچنان ریسک مربوط به مذاکرات وین سرمایه­گذاران این حوزه را محتاط تر کرده است.

معاملات مسکن تهران

نوسانات بازار مسکن در مناطق مختلف شهر تهران در فصل تابستان:

منطقهمیانکین قیمت(هزار ریال)حجم معاملهدرصد تغییر قیمت نسبت به فصل بهار
منطقه1651,661945%1.13
منطقه2483,5681651%5.77
منطقه3651,432680%7.90
منطقه4325,7241481%7.91
منطقه5374,7552728%2.11
منطقه6455,879678%12.79
منطقه7266,372601%2.47
منطقه8280,559944%5.33
منطقه9218,838432%6.27
منطقه10201,8081898%1.79
منطقه11210,689793%4.42
منطقه12183,044453%7.54
منطقه13285,929555%3.36
منطقه14225,8091103%7.33
منطقه15165,347860%6.52
منطقه16164,155342%5.98
منطقه17157,625428%7.15
منطقه18142,949451%12.77
منطقه19170,107137%10.26
منطقه20161,762201%11.08
منطقه21226,492371-%0.14
منطقه22282,665241%18.76

پراکندگی معاملات مسکن در مناطق مختلف شهر تهران:

پراکندگی معاملات مسکن در مناطق مختلف شهر تهران

عمر بنای معامله شده:

در نمودار زیر پراکندگی معاملات مسکن بر اساس عمر بنای معامله شده قابل مشاهده است. همواره از گذشته ساختمان­هایی با سن تا 5 سال (یا به­عبارت دیگر نوساز) مورد توجه بازار بوده­اند. اما موضوعی که قابل توجه است این است که این در چند فصل اخیر از محبوبیت ساختمان­های نوساز کاسته شده و ساختمان­هایی با عمر بالاتر از میزان معاملات بیشتری برخوردار بوده­اند. برای مثال میزان معاملات ساختمان­های تا 5 سال سن در بهار 1400 حدوداً 35 درصد از کل معاملات را شامل می­شود؛ درصورتی که این میزان در بهار سال 1399 به میزان 39 درصد و در بهار 1398، حدود 40 درصد کل معاملات را شامل می­شده است. شاید بتوان تاثیر بیشتر تورم و گرانی مصالح بر روی این نوع از خانه­ها را علت این کاهش دانست. ولی نکته­ای که حائز اهمیت است و در بالا نیز به آن اشاره شد، کاهش میزان ساخت وساز نیز در این زمینه می­تواند نقش مهمی را ایفا کند.

عمر بنای معامله شدهدر شهر تهران

میانگین نرخ اجاره در شهر تهران:

همانطور که قبلاً نیز اشاره شد، مسکن کالایی با دوام است و در گروه کالاهای سرمایه­ای طبقه­بندی می­شود. بر اساس طبقه­بندی کالاها و خدمات در بخش هزینه­های خانوار (COICOP) که مورد توصیه مراجع ذیصلاح نیز می­باشد، همه انواع کالاهای بادوام را نمی­توان کالای سرمایه­ای محسوب کرد. نکته­ای که حائز اهمیت است این است که، قیمت مسکن از آن­جا که یک کالای سرمایه­ای است، در محاسبات مربوط به تورم منظور نمی­شود. اما در مورد اجاره­بها باید بدانیم که، هزینه پرداختی خانوار بابت اجاره بها بر اساس قیمت بازار به­دست آمده و تغییرات آن در شاخص تورم نیز لحاظ می‌­شود.

در نموار زیر میانگین نرخ اجاره­ بها در فصول مختلف مشاهده می­شود. (لازم به­ذکر است که داده­‌ها از مرکز آمار استخراج شده است) همانطور که مشاهده می­شود، نرخ اجاره همواره روند صعودی داشته و از حدود یکسال گذشته شتاب این حرکت صعودی نیز بیشتر شده است. برای مثال میانگین نرخ اجاره برای هر متر واحد مسکونی در شهر تهران در زمستان سال99، 678567 ریال بوده است که به نسبت مدت مشابه سال قبل بیش از 34 درصد رشد داشته است.

میانگین نرخ اجاره در شهر تهران

نسبت پوتربا:

نسبت پوتربا که از آن به عنوان شاخصی از حباب سنجی بازار مسکن یاد می­کنند؛ در واقع حاصل تقسیم «ارزش متوسط هر متر آپارتمان» (P) بر «متوسط اجاره سالانه یک متر مربع آپارتمان» (R) حاصل می­شود.  در سنوات گذشته این نسبت در رنج حدوداً  15 تا 20 قرار داشته است؛ که در در سال 97 این رنج طولانی مدت شکسته شده و اعداد بلاتر از 25 در این شاخص رؤیت شده است.

فعالان بازار ملک، از روی نسبت P به R، عایدی اجاره‌داری مسکن را نیز محاسبه می‌کنند. به این معنی که یک موجر، سالی چند درصد از دارایی ملکی خود، از محل اجاره آن، عایدی نقدی به‌دست می‌آورد. در دوره‌هایی که شیب قیمت مسکن نزولی می‌شود و بازار در اوج و سپس انتهای رکود قرار می‌گیرد، به علت کاسته شدن از ارزش معاملاتی ملک، نرخ عایدی بازار اجاره افزایش پیدا می‌کند؛ اما این قضیه در زمان جهش قیمت مسکن برعکس می‌شود.

میانگین این نرخ در سنوات گذشته حدود 6 درصد بوده است. این نرخ در تابستان سال 99 حدود 3 درصد بوده است. انتظار می­رود این نرخ در سنوات آتی تعدیل شود و به میانگین گذشته خود نزدیک شود. در صورت خالی نشدن حباب قیمت مسکن ، انتظار می­رود به تدریج با افزایش نرخ اجاره این حاشیه عایدی اجاره­داری مسکن به حالت نرمال و میانگین گذشته خود بازگردد. پس می­توان گفت در صورت پایین نیامدن نرخ مسکن، برخورد با موج گرانی نرخ اجاره­‌بها امری طبیعیست…!!

نسبت پوتربا مسکن

وضعیت مسکن در جهان:

بحران پاندمی کرونا باعث ادامه رونق املاک در جهان شده است. در تازه­ترین بررسی انجام شده در نیمه سال 2021، که برای 55 کشور انجام شده است، شاهد رشد تقریبا 9.2% در سال منتهی به ژوئن 2021 بوده ایم. ده کشوری که از اقتصاد توسعه یافته­ای برخوردار هستند ( از جمله نیوزلند، ایالات متحده، ،استرالیا، کانادا،…) در این بازه زمانی به طور متوسط با رشد قیمتی 12 درصدی مواجه بودند که دو برابر کشورهای درحال توسعه است (4.7%). ترکیه با رشد 29.2% بیش­ترین رشد را در سال منتهی به ژوئن داشته است ولی نرخ رشد آن رو به کاهش است.

وضعیت مسکن در جهان:
وضعیت مسکن در جهان:

در نمودار زیر نسبت تغییرات قیمت در بازه های زمانی مختلف قابل مشاهده است:

با توجه به گزارشات و اخبار واصله، ایرانیان در 8 ماه نخست سال جاری 4600 واحد مسکن در ترکیه خریداری کرده­اند. که نسبت مدت زمان  مشابه پارسال 21 درصد و نسبت به مدت زمان مشابه سال 2019 رشد 47 درصدی را نشان می­دهد. خرید مسکن توسط شهروندان ایرانی طی 4 سال گذشته ده برابر شده است.

ردیفکشورتغیرات قیمت
 12 ماهه
تغیرات قیمت
 6 ماهه
تغیرات قیمت
3 ماهه
 ردیفکشورتغیررات قیمت
 12 ماهه
تغیرات قیمت
 6 ماهه
تغیرات قیمت
3 ماهه
1ترکیه29.2%16.3%8.9% 28سوئیس7.1%3.4%1.7%
2نیوزلند25.9%10.0%4.5% 29ایرلند6.9%4.5%3.2%
3ایالات متحده18.6%11.2%6.9% 30سنگاپور6.8%3.6%1.1%
4اسلوواکی18.6%10.8%6.3% 31کره جنوبی6.8%3.2%1.4%
5سوئد17.2%9.8%6.0% 32بلژیک6.7%3.1%0.9%
6لوکزامبورگ17.0%9.1%4.2% 33استونی6.6%10.6%6.6%
7استرالیا16.4%10.6%5.1% 34فرانسه5.8%3.8%1.4%
8کانادا16.0%10.6%8.1% 35مجارستان5.3%3.9%5.8%
9هلند14.5%10.5%4.9% 36ژاپن5.1%4.3%3.3%
10روسیه14.4%6.1%4.4% 37برزیل4.8%2.2%1.4%
11دانمارک13.3%6.3%2.9% 38کرواسی4.6%3.4%0.9%
12انگلستان13.2%6.7%4.0% 39چین4.3%4.2%1.4%
13ایسلند12.6%8.1%5.4% 40آفریقای جنوبی4.1%1.0%0.8%
14نروژ12.5%10.6%4.8% 41کلومبیا3.4%3.1%1.5%
15اتریش11.7%6.5%2.4% 42یونان3.1%1.9%2.5%
16لیتوانی10.9%3.5%-5.1% 43لتونی2.8%1.9%1.3%
17آلمان10.9%5.7%3.2% 44هنگ کنگ2.6%3.3%2.0%
18شیلی10.7%5.6%1.9% 45جمهوری چک2.2%1.6%1.6%
19پرو9.1%4.0%2.9% 46ایتالیا1.7%1.3%1.1%
20پرتغال8.6%5.1%2.4% 47اندونزی1.5%0.8%0.5%
21فنلاند8.3%5.9%3.2% 48مراکش1.2%0.9%-0.9%
22اوکراین8.3%4.0%4.0% 49قبرس0.9%0.3%0.5%
23مالت7.9%2.0%1.5% 50رومانی0.8%4.0%2.3%
24مکزیک7.7%5.2%2.3% 51مالزی0.3%0.2%-0.4%
25بلغارستان7.3%5.0%3.2% 52جرزی0.0%13.3%11.2%
26اسلوونی7.2%5.2%3.1% 53هند-0.5%0.9%-0.5%
27لهستان7.2%3.0%2.0% 54اسپانیا-0.9%0.4%0.2%

در املاک تهران نیز در بازه زمانی مشابه، تغییرات قیمت 12 ماهه حدوداً 74% می­باشد، که در بین کشورهای فوق دارای بیشترین رشد بوده است. تغییرات قیمت 6 ماهه و 3 ماهه نیز به ترتیب 8.6% و 2% بوده است.

املاک در دوران پسا کرونا:

شیوع ویروس کرونا بازارها و مشاغل مختلفی را تحت تاثیر قرارداده است. اما با شروع و سرعت گرفتن واکسیناسیون در دنیا و ایران به تدریج انتظار می­رود کسب و کارها و زندگی انسان­ها به شرایط عادی خود بازگردد. در دوران کرونا با توجه به محدودیت­ها و قرنطینه­های به­وجود آمده، بازار املاک ییلاقی در ایران از رونق بیشتری برخوردار شد. اما با شرایط واکسیناسیون ایجاد شده به نظر کسب و کارها دوباره رونق گرفته و ایجاد یک رکود نسبتاً سنگین در این مناطق دور از انتظار نیست.

از طرف دیگر با رونق مجدد کسب و کارها انتظار می­رود تقاضا برای شغل بیشتر شده و  بازار املاک شهری و به­خصوص مراکز استان­ها رونق بیشتری بگیرند.

برای مشاهده روزانه تحلیل و بررسی بازار مسکن به وب سایت سیگنال مراجعه و یا اپلیکیشن سیگنال را دریافت نمایید.
برچسب‌ها

دیدگاه شما

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

زمان
12:30:35
بعدازظهر
تاریخ
جمعه
23 مهر 1400