تحلیل بازار مسکن تهران | بهار 1400

تحلیل بازار مسکن تهران | بهار 1400

بازار مسکن به عنوان یک بخش عمده اقتصادی، نقش مهمی در اقتصاد کشور دارد. مسکن یکی از مهمترین دارایی های مقاوم در برابر تورم است و در نتیجه نوسان های اقتصادی به شدت بر آن تاثیرگذار است؛ پس با افزایش نااطمینانی در مورد نرخ تورم، تقاضا برای مسکن به عنوان کالایی سرمایه ای افزایش می یابد. با توجه به ساختار اقتصاد کشور و نیز با توجه به ویژگی مسکن به عنوان یک کالای سرمایه ای، قیمت مسکن همواره از نوسان ها و تحرک های مازاد نقدینگی در جامعه تأثیر می پذیرد و به صورت ادواری، با افزایش جهش وار مواجه است. این امر باعث کاهش شدید قدرت خرید اقشار فاقد مسکن شده است.

مساحت و جمعیت تهران

تحلیل مسکن تهران | بهار 1400

تهران در پهنه‌ای بین دو وادی کوه و کویر و در دامنه‌های جنوبی البرزگسترده شده‌است. از نظر جغرافیایی نیز در ۵۱ درجه و ۱۷ دقیقه تا ۵۱ درجه و ۳۳ دقیقه طول خاوری و ۳۵ درجه و ۳۶ دقیقه تا ۳۵ درجه و ۴۴ دقیقه عرض شمالی قرار دارد.گستره کنونی تهران از ارتفاع ۹۰۰ تا ۱۸۰۰ متری از سطح دریا امتداد یافته‌است؛ این ارتفاع از شمال به جنوب کاهش می‌یابد. برای مثال، ارتفاع در میدان تجریش، در شمال شهر حدود ۱۳۰۰ متر و در میدان راه‌آهن که ۱۵ کیلومتر پایین‌تر است، ۱۱۰۰ متر است.از دید ناهمواری‌های طبیعی، تهران به دو ناحیه کوهپایه‌ای و دشتی تقسیم می‌شود. از کوهپایه‌های البرز تا جنوب شهرری، تپه‌های کوچک و بزرگ پرشماری وجود دارند.

شهر تهران  730 کیلومتر مربع و  حدود 620 کیلومتر مربع(بدون احتسای حریم) مساحت دارد. منطقه 4 تهران با  تقریبا 62 کیلومتر مربع بزرگترین و منطقه 10 تهران با تقریباً 8 کیلومتر مربع کوچکترین منطقه شهر تهران می باشند. در نمودار زیر مساحت مناطق مختلف تهران قابل مشاهده و مقایسه می باشد.

تهران پرجمعیت ترین شهر و پایتخت ایران، مرکز استان تهران می باشد. طبق آخرین آمار جمعیت تهران حدود 8 میلیون و 700 هزار نفر است. این شهر بیست و چهارمین شهر پر جمعیت جهان و پرجمعیت ترین شهر باختر آسیا  به شمار می رود. کلان شهر تهران همچنین دومین کلان شهر پر جمعیت خاورمیانه است.

بر اساس آخرین آمار منطقه 4 تهران با حدود 917 هزار نفر  دارای بیشترین جمعیت و منطقه 9 تهران با حدود 174 هزار نفر دارای کمترین جمعیت  در بین مناطق مختلف شهر تهران هستند. در نمودار زیر پراکندگی جمعیت در بین مناطق مختلف شهر تهران قابل مشاهده می­باشد.

تحلیل مسکن تهران | بهار 1400

اگر بخواهیم تراکم جمعیت را در مناطق مختلف شهر تهران بررسی کنیم، متوجه می شویم که منطقه 10 تهران دارای بیشترین تراکم جمعیتی می باشد. کمترین تراکم جمعیتی نیز به منطقه 22 اختصاص می یابد. واضح است که در مناطق مرکزی تهران که مساحت کوچکتری دارند، تراکم بالاتری از جمعیت را شاهد باشیم.

تحلیل مسکن تهران | بهار 1400

پروانه‌های ساخت:

پروانه ساختمان یا جواز ساختمان یک پرونده رسمی از سوی شهرداری می‌باشد که به مالک یا پیمانکار اجازه می‌دهد تا پروژه نوسازی و ساخت‌وساز یا بازسازی را طبق ضوابط و قانون مشخص شروع کرده و ادامه دهد. هرگونه عملیات ساخت‌وساز بدون صدور پروانه ساختمان غیرقانونی بوده و توسط مراجع نظارت بر ساختمان متوقف خواهد شد. این استانداردها حصول اطمینان از ایمنی سازندگان و ساکنان ساختمان در نظر گرفته‌شده است.

اصلی‌ترین هدف اخذ جواز ساخت اطمینان از ساخت‌وسازی قانونی مطابق با مشخصات فنی و رعایت اصول شهرسازی مطابق با آیین‌نامه‌ها و ضوابط طرح جامع شهری است. بهره‌مندی از تسهیلات بانکی، بیمه شدن ساختمان و افراد مشغول کار در ساختمان، جلوگیری از بروز حوادث ساختمانی و استفاده از تجارب فنی و مهندسی در ساخت بنا از دیگر دلایل اخذ جواز ساختمان به شمار می‌آیند.

در چند سال اخیر نسبت تعداد پروانه­های ساخت شهر تهران به پروانه­های کل کشور حدود 7.5 درصد بوده است. در حالی که در در فصل تابستان و بهار سال 99 شاهد کاهش محسوس این نسبت شده­ایم؛ که نشان­دهده کاهش رغبت سازندگان برای ساخت در شهر تهران است. در نمودار زیر نسبت پروانه­های ساخت تهران به کل پروانه­های صادر شده از سال 95 تا تابستان 99 قابل مشاهده است.

تحلیل مسکن تهران | بهار 1400

معاملات مسکن تهران:

در سراسر دنیا، مسکن یکی از امن­ترین سرمایه گذاری ها برای مقابله با ریسک تورم است. در اقتصاد ایران نیز که در طول چند دهه گذشته، متوسط تورم سالانه بیش از 20 درصد بوده و به علاوه بازارهای مالی از توسعه یافتگی چندانی برخوردار نبوده، مالکیت واحد مسکونی برای هر خانوار بهترین سپر در مقابل شوک های تورمی بوده است. اما امروز در مقایسه با سه دهه قبل، نسبت شهروندانی که مالکیت واحدهای مسکونی خود را دارند، کاهش یافته است؛ جمعیت 30 درصدی مستأجران دهه ی 70 به رقم 40 درصد نزدیک شده و در تهران از مرز 50 درصد هم گذشته است.

در ماه های اخیر، کسری بودجه ی شدید دولت، کاهش شدید درآمدهای ارزی کشور و اتخاذ سیاست انبساطی بانک مرکزی موجب ایجاد بی اطمینانی نسبت به نرخ تورم و نرخ ارز شده است؛ در نتیجه، با توجه به نقش مسکن در حفاظت از دارایی خانوارها و سرمایه گذاران در برابر شوک های تورمی، تقاضا برای مسکن به عنوان کالایی سرمایه ای افزایش یافته و دیگر تناسبی بین قدرت خرید افراد فاقد مسکن و قیمت مسکن وجود ندارد.

اطلاع از آخرین اخبار و تحولات انواع بازارهای مالی از طریق کانال تلگرام تحلیل با سیگنال

در نمودار زیر میانگین قیمت و حجم معاملات مسکن در شهر تهران قابل مشاهده است. همانطور که مشاهده می­شود پس از یک حجم قابل توجه که تقریبا در تیر ماه 99 معامله شده است؛ یک جهش در بازار مسکن شروع شده است که این جهش تا اواخر سال 99 ادامه پیدا کرده است. ولی از نظر معاملات تقریبا از اواخر پاییز بازار مسکن به یک رکود عمیق فرو رفته است که این موضوع از حجم معاملات کاملا مشهود است.

تحلیل مسکن تهران | بهار 1400

نوسانات بازار مسکن در مناطق مختلف شهر تهران در فصل بهار:

منطقهمیانکین قیمت(هزار ریال)حجم معاملهدرصد تغییر قیمت نسبت به فصل زمستان
منطقه1644,375567%2.5
منطقه2457,1839091.5- %
منطقه3570,3794212.8-%
منطقه4301,8459073.8- %
منطقه5367,0091605%3.6
منطقه6404,182354%2.6
منطقه7286,832659%8.7
منطقه8266,372601%2.1
منطقه9205,9202361- %
منطقه10198,2641034%4.4
منطقه11201,764463%3.4
منطقه12170,207304%4.3
منطقه13276,621337%5.7
منطقه14210,380608%2.9
منطقه15155,222641%8.5
منطقه16154,895259%5.9
منطقه17147,107303%1.7
منطقه18126,759319%4.8
منطقه19154,273110%10.1
منطقه20145,627143%6.6
منطقه21226,810202%11.8
منطقه2223801015215-%

پراکندگی معاملات مسکن در مناطق مختلف شهر تهران:

تحلیل مسکن تهران | بهار 1400

عمر بنای معامله شده:

در نمودار زیر پراکندگی معاملات مسکن بر اساس عمر بنای معامله شده قابل مشاهده است. همواره از گذشته ساختمان­هایی با سن تا 5 سال (یا به­عبارت دیگر نوساز) مورد توجه بازار بوده­اند. اما موضوعی که قابل توجه است این است که این در چند فصل اخیر از محبوبیت ساختمان­های نوساز کاسته شده و ساختمان­هایی با عمر بالاتر از میزان معاملات بیشتری برخوردار بوده­اند. برای مثال میزان معاملات ساختمان­های تا 5 سال سن در بهار 1400 حدوداً 35 درصد از کل معاملات را شامل می­شود؛ درصورتی که این میزان در بهار سال 1399 به میزان 39 درصد و در بهار 1398، حدود 40 درصد کل معاملات را شامل می­شده است. شاید بتوان تاثیر بیشتر تورم و گرانی مصالح بر روی این نوع از خانه­ها را علت این کاهش دانست. ولی نکته­ای که حائز اهمیت است و در بالا نیز به آن اشاره شد، کاهش میزان ساخت وساز نیز در این زمینه می­تواند نقش مهمی را ایفا کند.

تحلیل مسکن تهران | بهار 1400

میانگین نرخ اجاره در شهر تهران:

همانطور که قبلاً نیز اشاره شد، مسکن کالایی با دوام است و در گروه کالاهای سرمایه­ای طبقه­بندی می­شود. بر اساس طبقه‌­بندی کالاها و خدمات در بخش هزینه­های خانوار (COICOP) که مورد توصیه مراجع ذیصلاح نیز می­باشد، همه انواع کالاهای بادوام را نمی­توان کالای سرمایه­ای محسوب کرد. نکته­ای که حائز اهمیت است این است که، قیمت مسکن از آن­جا که یک کالای سرمایه­ای است، در محاسبات مربوط به تورم منظور نمی­شود. اما در مورد اجاره­بها باید بدانیم که، هزینه پرداختی خانوار بابت اجاره بها بر اساس قیمت بازار به­دست آمده و تغییرات آن در شاخص تورم نیز لحاظ می­شود.

در نموار زیر میانگین نرخ اجاره­ بها در فصول مختلف براساس داده­های مرکز آمار مشاهده می­شود. همانطور که مشاهده می­شود، نرخ اجاره همواره روند صعودی داشته و از حدود یکسال گذشته شتاب این حرکت صعودی نیز بیشتر شده است. برای مثال میانگین نرخ اجاره برای هر متر واحد مسکونی در شهر تهران در تابستان سال99، 641911 ریال بوده است که به نسبت مدت مشابه سال قبل بیش از 47 درصد رشد داشته است.

تحلیل مسکن تهران | بهار 1400

نسبت پوتربا:

نسبت پوتربا که از آن به عنوان شاخصی از حباب سنجی بازار مسکن یاد می­کنند؛ در واقع حاصل تقسیم «ارزش متوسط هر متر آپارتمان» (P) بر «متوسط اجاره سالانه یک متر مربع آپارتمان» (R) حاصل می­شود.  در سنوات گذشته این نسبت در رنج حدوداً  15 تا 20 قرار داشته است؛ که در در سال 97 این رنج طولانی مدت شکسته شده و اعداد بلاتر از 25 در این شاخص رؤیت شده است.

تحلیل مسکن تهران | بهار 1400

فعالان بازار ملک، از روی نسبت P به R، عایدی اجاره‌داری مسکن را نیز محاسبه می‌کنند. به این معنی که یک موجر، سالی چند درصد از دارایی ملکی خود، از محل اجاره آن، عایدی نقدی به‌دست می‌آورد. در دوره‌هایی که شیب قیمت مسکن نزولی می‌شود و بازار در اوج و سپس انتهای رکود قرار می‌گیرد، به علت کاسته شدن از ارزش معاملاتی ملک، نرخ عایدی بازار اجاره افزایش پیدا می‌کند؛ اما این قضیه در زمان جهش قیمت مسکن برعکس می‌شود. میانگین این نرخ در سنوات گذشته حدود 6 درصد بوده است.

این نرخ در تابستان سال 98 حدود 3 درصد بوده است. انتظار می­رود این نرخ در سنوات آتی تعدیل شود و به میانگین گذشته خود نزدیک شود. احتمال می­رود که بازار ملک با توجه به زمزمه‌­هایی که در مورد توافق و برجام می‌­شود؛ وارد یک رکود بلند مدت شود. و طی این سال­ها با افزایش نرخ اجاره این حاشیه عایدی اجاره­‌داری مسکن به حالت نرمال و میانگین گذشته خود بازگردد.

برای مشاهده روزانه تحلیل و بررسی بازار مسکن به وب سایت سیگنال مراجعه و یا اپلیکیشن سیگنال را دریافت نمایید.

دیدگاه شما

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

نظرات کاربران
  • جالب بود. منطقه 1 با اینکه متوسطش ایننهمه بالاست ولی بازم حجم معاملاتش زیاده. طبقه مرفه ماشالله فعاله !

زمان
12:30:35
بعدازظهر
تاریخ
شنبه
9 مرداد 1400