صندوق املاک و مستغلات چیست و چگونه کار می‌کند؟

به لطف انواع مختلف صندوق های سرمایه گذاری در کشور، وارد شدن در یک سرمایه گذاری کلان و حرفه ای  برای همه افراد ممکن شده است. مثلا الان به راحتی می توان با حداقل سرمایه مجاز برای معاملات آنلاین بورسی (در حال حاضر 500 هزار تومان) در صندوق های سهامی که متشکل از ده ها سهم از شرکت ها و صنایع مختلف است سرمایه گذاری کرد یا با ورود به صندوق های مبتنی بر طلا وارد بازار طلا شد.

تا پیش از معرفی صندوق های سرمایه گذاری در املاک و مستغلات، سرمایه گذاری و خرید خانه برای بسیاری از افراد امری غیرممکن بود چراکه برای هر معامله به سرمایه کلانی نیاز بود. در واقع صندوق های املاک و مستغلات مسیری هموار برای ورود به بازار ملک با سرمایه اندک هستند. با ورود این ابزار جدید به بازار سرمایه، رویای سرمایه گذاری و مشارکت در ساخت و ساز های بزرگ نظیر هتل، برج، مجتمع های تجاری و مسکونی و… محقق خواهد شد.

معرفی صندوق سرمایه گذاری املاک و مستغلات

صندوق سرمایه گذاری املاک و مستغلات، با هدف کسب سود از بازار ملک راه اندازی شده است. این صندوق از نوع با سرمایه‌گذاری محدود (Closed-End Fund) بوده و صدور یا ابطال واحدها مطابق با نظر مدیر صندوق و طی شرایط خاص که در امیدنامه و اساسنامه صندوق ذکر می‌شود، امکان‌پذیر است.

واحدهای تجاری یا سرمایه گذاری این صندوق، سبدهایی با دارایی مبتنی بر املاک و مستغلات را خریداری، ایجاد و اداره می‌کنند. بیشتر پرتفوی صندوق املاک و مستغلات متمرکز بر سرمایه‌ گذاری در دارایی‌ های غیرمنقول است. این دارایی ها باید در ایران بوده و گواهی پایان کار معتبر و سند رسمی داشته باشند. کاربری این دارایی ها هم می تواند مسکونی، تجاری، اداری، صنعتی یا ورزشی باشد.

سودی که از نتیجه این نوع سرمایه گذاری به دست می‌آید، بین سهامداران صندوق سرمایه گذاری املاک و مستغلات توزیع و تقسیم می‌گردد. صندوق سرمایه گذاری املاک و مستغلات یکی از انواع صندوق های سرمایه گذاری است، که مردم می‌توانند از طریق آن به شکل خرد و کلان در بازار املاک و مستغلات سرمایه گذاری کنند. سرمایه گذاری در ملک از طریق این صندوق ها به صورت غیر مستقیم انجام شده و با ریسک بسیار اندکی مواجه است. همچنین صندوق سرمایه گذاری املاک و مستغلات در بورس قابل معامله شده و سرمایه گذاران در سود و استهلاک املاک تحت مدیریت صندوق، شریک خواهند بود.

تاریخچه صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات

در سراسر دنیا، هر یک از دولت‌ها بازار مسکن خود را از طریق مدل‌های مختلفی سر و سامان می‌دهند. یکی از مطرح‌ترین مدل‌های اداره بازار مسکن، بهره‌مندی از صندوق سرمایه گذاری در املاک و مستغلات است که عمری 60 ساله دارد. این صندوق برای اولین بار توسط کنگره نمایندگان آمریکا به تصویب رسید. هم اکنون صندوق سرمایه گذاری املاک و مستغلات در 35 کشور دنیا در حال اجراست و ایران هم در قالب طرح جهش تولید و تامین مسکن از آن استفاده می‌کند. همان‌طور که می‌دانید سرمایه گذاری همیشه با ریسک همراه بوده است و هر چه میزان سودآوری یک سرمایه گذاری افزایش یابد، به همان اندازه، ریسک آن بیشتر خواهد شد؛ اما صندوق املاک و مستغلات از این قانون مبرا است. سرمایه گذاری در صندوق املاک و مستغلات یکی از کم ریسک ‌ترین و پربازده‌ترین گزینه‌های سرمایه گذاری برای هر سهامداری است.

ارزش جهانی صندوق های املاک و مستغلات

بر اساس گزارش انجمن ملی املاک و مستغلات در آمریکا، در سال 2016 ارزش بازار جهانی REITs به 1.1 تریلیون رسیده بود. 66% این ارزش در آمریکا، 7.2% آن در ژاپن، 7% در استرالیا و 19.8% باقی مانده آن در سایر نقاط جهان پراکنده است.

صندوق های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات  (REITs)چگونه کار می‌کند؟

با استفاده از صندوق املاک و مستغلات می‌توان سرمایه افراد را جمع آوری کرده و به عنوان ابزاری برای پوشش ریسک افزایش قیمت مسکن از آن بهره‌ برد. همچنین می‌توان با کمک صندوق سرمایه گذاری املاک و مستغلات از سرمایه گذاری در این حوزه کسب درآمد غیر مستقیم داشت. صندوق‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات، مجوز فعالیت خود را از سازمان بورس و اوراق بهادار دریافت می کنند و با هدف یک کاسه کردن مبالغ جمع آوری شده و اختصاص دادن آن به سرمایه گذاری در املاک، کار خود را آغاز می‌کنند.

فعالیت اصلی صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات، همان‌طور که از نامش پیداست، خرید و فروش املاک و مستغلات است. این صندوق ها با خرید املاک و اجاره آن‌ها و تقسیم عواید ناشی از اجاره به دارندگان واحد به کسب سود در بازار ملک می پردازند.

دریافت تسهیلات، سرمایه گذاری در اوراق بهادار رهنی و همچنین اوراق بهادار شرکت‌های ساختمانی که در بورس پذیرفته شده‌اند نیز جزو امورات فرعی این صندوق‌ها هستند. علاوه بر این می‌توان باقیمانده وجوه صندوق را در سپرده‌های بانکی و گواهی سپرده بانکی سرمایه گذاری کرد. بنابراین بازدهی این صندوق تقریباً مشابه با بازدهی ملک در طی دوره فعالیت می باشد.

ویژگی های صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات

 REITs که مخفف Real Estate Investment Trusts می باشد معادل همان صندوق‌های املاک و مستغلات می شود که در بورس فعال بوده و دارای دو ویژگی مهم و اساسی هستند:

1. این صندوق ها مجموعه‌ای از دارایی‌ها که شامل زمین، فروشگاه، برج و موارد بسیار دیگری از این دست می‌شوند را مدیریت می‌کنند.
2. شرکت‌های سرمایه گذاری املاک و مستغلات، سود به دست آمده را بین سرمایه‌گذاران تقسیم می‌کنند. دوره‌های تقسیم سود می‌تواند ماهانه، فصلی یا به صورت سالانه درنظر گرفته شود.بر اساس مقررات، حداقل ۹۰ درصد از درآمدهای دریافتی حاصل از اجاره دارایی‌های غیرمنقول و نیز سود دریافتی ناشی از سرمایه‌گذاری در اوراق بهادار تحت تملک صندوق پس از کسر هزینه‌های صندوق بین سرمایه‌گذاران تقسیم می‌شود.

مزایای سرمایه گذاری در صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات REITs

1. نقدشوندگی: یونیت های صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات در معیار نقدشوندگی بسیار سریع عمل می‌کنند، خصوصا اگر در بورس اوراق بهادار لیست شده باشند. حتما اصطلاح “سنگین بودن بازار مسکن” را شنیده اید. این اصطلاح به این معناست که معاملات در بازار مسکن به آرامی رخ می دهد و نقدشوندگی پایینی در بازار معاملات فیزیکی املاک و مستغلات حاکم است. در حالی که صندوق های سرمایه گذاری به دلیل بیشتر بودن بازیگران آن، وجود بازارگردان اختصاصی و قیمت پایین هر واحد سرمایه گذاری؛ امکان نقدشوندگی بالایی دارند.

• مالیات: در صورتی که الزامات قانونی این صندوق ها مثل تقسیم 100% سود در میان سرمایه گذاران صورت گرفته باشد، این صندوق ها از پرداخت سود معاف خواهند شد.

• مدیریت حرفه‌ای: صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات به دست خبره ترین افراد و حرفه‌ای‌های بازار سرمایه و بازار ملک مدیریت و اداره می‌شوند؛ بنابراین سرمایه گذاری در صندوق املاک و مستغلات از این لحاظ جزو امن‌ترین انواع سرمایه گذاری‌هاست.

• تنوع در سرمایه گذاری: REITsها امکان سرمایه گذاری متنوعی را برای سرمایه گذاران فراهم کرده‌اند؛ سرمایه گذاری در مستغلات غیرمسکونی از جمله مراکز خرید، هتل‌ها و همچنین انواع و اقسام مستغلات تجاری و صنعتی. در اساسنامه فعلی صندوق املاک و مستغلات اینطور آمده است که به استثنای شش ماه اول شروع فعالیت صندوق و ۶ ماه مانده به اتمام فعالیت، صندوق ملزم به رعایت نصاب سرمایه‌گذاری حداقل ۶۰ درصد از دارایی‌ها در دارایی‌های موضوع فعالیت اصلی صندوق، حداکثر ۳۵ درصد از دارایی‌ها در سرمایه‌گذاری در اوراق بهادار مرتبط با دارایی‌های مذکور (مانند اوراق مشارکت، استصناع، رهنی و اجاره و واحدهای صندوق‌های زمین و ساختمان در پروژه‌های ساختمانی) و حداکثر 5 درصد از کل دارایی‌های صندوق به سرمایه‌گذاری در سهام شرکت‌های ساختمانی است.

بازدهی صندوق‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات چقدر است؟

بیشترین عامل تأثیرگذار بر بازده این نوع صندوق، نرخ رشد مسکن می‌باشد. مطابق با آمار تاریخی در بلندمدت نرخ رشد مسکن اندکی از تورم بیشتر است. از طرفی، صندوق سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات، هزینه‌هایی مانند هزینه تعمیرات و نگهداری، هزینه افت قیمت املاک به دلیل افزایش عمر بنا، هزینه کارمزد ارکان و … را نیز باید پرداخت کند که بازدهی را تحت تأثیر قرار می‌دهد. بنابراین در حالت محافظه‌کارانه و در حالت مدیریت غیرفعال، می‌توان انتظار داشت که بازدهی بلندمدت صندوق تقریباً معادل نرخ رشد مسکن باشد.

با توجه به تخصص مدیر صندوق در زمینه مدیریت دارایی‌های‌ مرتبط با املاک و مستغلات، استفاده از ابزارهای موجود و همراهی شرکت‌های ساختمانی، این انتظار می‌رود که با مدیریت فعال شامل خرید و فروش املاک، بازسازی و فروش املاک قدیمی، خرید اهرمی و… بازدهی بیشتری نصیب دارندگان واحد شود.

با توجه به اینکه مسکن به صورت دوره‌ای دچار رونق و رکود می‌شود، با شناسایی دوره‌ها، می‌توان از ابزارهای در اختیار مانند خرید اهرمی و فروش اقساطی، نهایت استفاده را در بهبود بازده صندوق برد.

انواع صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات

صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات، با شاخصی تحت عنوان NAREIT REIT طبقه بندی می‌شوند. سهامی، رهنی و ترکیبی سه نوع اصلی این صندوق ها هستند.

-صندوق های سرمایه گذاری سهامی یا مالکیت مستغلات Equity REITs

این صندوق ها، املاک و مستغلات درآمدزا را خریداری کرده و اداره می‌کنند. این صندوق ها در طیف گسترده‌ای از انواع فعالیت‌های لیزینگ، تعمیر و نگهداری، ساخت و ساز املاک و مستغلات کار می‌کنند. علاوه بر این، به قشر اجاره نشین هم خدماتی را ارائه می‌دهند. تفاوت اصلی این گونه صندوق ها با شرکت‌های عملیاتی مستغلات در این است که صندوق ها از خرید، ساخت و ساز، نگهداری و اداره این موارد کسب درآمد و سود می‌کنند اما شرکت‌ها از فروش.

-صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات رهنی Mortgage REITs

عمده سرمایه گذاری صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات رهنی بر روی سبدهای سرمایه گذاری مستقیم انجام می‌شود. این سرمایه گذاری ها از طریق اعطای وام به صاحبان مستغلات و شرکت‌های عملیاتی مستغلات انجام می‌شوند. سرمایه گذاری های غیرمستقیم این نوع صادسام از طریق خرید وام‌های رهنی و اوراق بهادار با پشتوانه رهن صورت می‌پذیرد.

-صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات ترکیبی Hybrid REITs

سبد سرمایه گذاری این صندوق ها شامل دارایی‌های واقعی، مستغلات و مالی ملکی می‌شوند. همچنین این سبدها می‌توانند ترکیبی از دارایی واقعی، مستغلات و مالی ملکی دارند. مهم‌ترین حوزه فعالیتی این صندوق‌ها به شرح زیر هستند:

REITs خرده فروشی، REITs  مسکونی، REITs بیمارستانی، REITs اداری، REITs هتل‌ها

جمع بندی

صندوق سرمایه گذاری املاک و مستغلات یکی از ابزارهای نوین مالی در بازار سرمایه کشور است که با استفاده از آن می توان با مبالغ کم و سرمایه گذاری های کوچک، وارد بازار ملک شد و عواید آن بهره برد. دلیل تشکیل این نوع صندوق علاوه بر کسب بازدهی در یک کلاس دارایی جدید، حفظ ارزش پول متناسب با میزان رشد نرخ مسکن برای سرمایه گذاران می باشد.