همه چیز درباره قوانین اجاره خانه برای مستاجران + نکات حقوقی 1404

امروزه، با توجه به گرانی شدید و تورم سرسام آور مسکن، خیلی از خانواده ها به ویژه کسانی که تازه زندگی مشترک را شروع کرده‌اند، توان خرید خانه را ندارند و اجاره خانه تنها گزینه ممکن برایشان است. زندگی مستاجری پر از چالش است؛ همین که قرارداد بسته می‌شود، نکات حقوقی زیادی وجود دارد که هر مستاجری باید آن‌ها را بدانند: از قانون موجر و مستاجر گرفته تا قوانین مربوط به سرقفلی و قانون کسب و پیشه و قانون جدید حکم تخلیه مستاجر!

در این مقاله تلاش کرده‌ایم قوانین مستاجر را به زبان ساده توضیح دهیم تا شما بتوانید با آگاهی بیشتر از حقوق خود، به عنوان یک مستاجر تصمیمات بهتری بگیرید؛ با ما همراه باشید.

قانون موجر و مستاجر 

قرارداد اجاره از پرکاربردترین قرارداد‌های ملکی در ایران است و به دلیل اهمیت بالا در چارچوب مشخصی قانون‌گذاری می‌شود. این قانون موجر و مستاجر شامل همه نوع اجاره است؛ از مسکونی تا مغازه و محل کسب و پیشه. یک قرارداد اجاره چه رسمی باشد و چه عادی، باید شامل مدت زمان اجاره، مبلغ اجاره و هر نوع تضمین (مثل ودیعه یا پول رهن) باشد. همچنین این اطلاعات باید در سامانه‌ی خودنویس وزارت راه و شهرسازی کشور، به نشانی khodnevis.mrud.ir ثبت و کد رهگیری دریافت شود تا قرارداد به طور رسمی ثبت شود. معمولا ثبت این معاملات توسط مشاوران و کارگزاران املاک صورت می‌گیرد.

قانون حمایت از مستاجران

در سال های اخیر، با افزایش فشار اقتصادی، قوانینی برای حمایت بیشتر از مستاجران مطرح شده. به طور مثال: امسال ستاد ملی مسکن در تهران و در کلان شهر های بالای ۱۰۰ هزار جمعیت که دارای تورم بالای ۳۰ درصد هستند؛ سقف افزایش اجاره بها را مشخص می‌کند. یکی دیگر از طرح های حمایتی از مستاجران وام ودیعه مسکن است که به منظور تامین پول پیش پرداخت می‌باشد. جهت دریافت اطلاعات بیشتر انواع طرح های وام ودیعه کلیک کنید.

باید بدانیم که این قوانین موقت و تازه هستند و لازم است هر سال از طریق منابع رسمی پیگیری شوند. در ادامه به طور جزئی به قانون موجر و مستاجر و قوانین اجاره خانه اشاره می‌کنیم.

قوانین اجاره خانه

وقتی خانه ای اجاره داده می‌شود، طبق قوانین، مستاجر باید نکات حقوقی زیر را در نظر گرفت:

۱) هزینه های خانه اجاره ای

تعمیرات اساسی و قابل استفاده برای ساختمان به عهده مالک است؛ اما خرابی های مصرفی مثل لامپ، شیر آب و وسایل گرمایشی و سرمایشی، با مستاجر است. اگر مستاجر هنگام تحویل خانه متوجه خرابی های قبلی شود، می‌تواند از موجر بخواهد قبل از تحویل خانه، آنها را تعمیر کند؛ ولی مشکلاتی مثل نم دادن سقف و یا خرابی ایزوگام همیشه مسئوليت موجر خواهد بود.

ماده ۴۸۶ قانون مدنی:

«تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستأجره برای امکان انتفاع از آن لازم است به عهده مالک است مگر آن که شرط خلاف شده یا عرف بلد بر خلاف آن جاری باشد و همچنین است آلات و ادواتی که برای امکان انتفاع از عین مستأجره لازم می‌باشد.» 

۲) لزوم ذکر مدت قرارداد اجاره

یکی از نکات مهم قوانین مستاجر و قانون اجاره این است که ذکر مدت عقد اجاره حتما باید صورت بگیرد و الا عقد اجاره باطل است و مشکلات حقوقی برای مستاجر بوجود می‌آید. 

ماده ۴۶۸ قانون مدنی:

«در اجاره، مدت باید معین شود و الا اجاره باطل است.»

۳) باطل نشدن قراداد اجاره با فوت مستاجر

عده ای تصور می کنند با فوت یکی از طرفین قرارداد هم همان لحظه متوقف می‌شود. اما اینگونه نیست؛ ماده ۴۹۷ قانون مدنی در نظر دارد که فوت مستاجر یا موجر باعث فسخ قرارداد نمی‌شود، مگر اینکه در بند قرارداد ذکر شود که «با فوت هر طرف قرارداد فسخ می‌شود.» در صورت فوت مستاجر، حق اجاره و ادامه قرارداد به وارث آن منتقل می‌شود.

ماده ۴۹۷ قانون مدنی:

«عقد اجاره بواسطه فوت موجر یا مستاجر باطل نمیشود، مگر در صورتی که مباشرت مستاجر شرط شده باشد.»

۴) جبران خسارت و خراب شدن خانه

ماده ۴۹۳ قانون مدنی صراحت دارد، اگر خانه ای که اجاره کردید، بر اثر حادثه طبیعی‌ای که به دست مستاجر نبوده، از بین رود، قرارداد همان لحظه منحل شده و شما حق دارید تمام ودیعه خود را پس بگیرید.

ماده ۴۹۳ قانون مدنی:

«اگر عین مستاجره به علتی که مستاجر در آن دخالتی ندارد از بین برود یا قابل استفاده نشود، اجاره منفسخ می‌شود و در صورتی که قسمتی از عین مستاجر از بین رفته باشد، مستاجر می‌تواند اجاره را فسخ کند یا اجاره‌ بها را به نسبت قسمت از بین رفته کاهش دهد».

اما اگر از عمد صدمه وارد شود؛ مثل آسیب به دیوار، دکور و…. مستاجر مسئول جبران خسارت است.

ماده ۴۹۲ قانون مدنی:

«مستاجر نسبت به عینِ مستاجره امین است، اما اگر تعدی یا تفریط کند، ضامن خسارت خواهد بود».

۵) انجام تغییرات توسط مستاجر

اگر مستاجر بدون اجازه مالک تغییر یا تزئینی در ملک انجام دهد، حق دریافت هزینه را ندارد‌. فقط در مواقع ضروری مثل خراب شدن سقف یا دیوار که دسترسی به مالک ممکن نیست، می‌تواند هزینه را مطالبه کند. 

ماده ۵۰۲ قانون مدنی:

«اگر مستاجر در عین مستاجره بدون اذن موجر تعمیراتی نماید، حق مطالبه قیمت آن را نخواهد داشت».

۶) اجاره ملک بیش از یک مالک

 اگر قصد اجاره خانه دارید، قبل از امضای قرارداد، مطمئن شوید خانه یک مالک دارد، نه بیشتر! چون، اگر یکی از مالکان بدون رضایت دیگران اجاره دهد، شرکا می‌توانند از دادگاه عذر مستاجر را بخواهد و حتی شاید لازم باشد خسارت بدهید.

ماده ۶۲ قانون مدنی:

«هر مالکی می‌تواند سهم خود را تصرف کند، اما تصرف در ملک مشاع بدون اجازه سایرین محدود است.»

۷) فسخ قرارداد زودتر از موعد

فسخ زودتر از موعد قرارداد اجاره برای هر یک از طرفین امکان‌ پذیر است، اما هر کدام شرایط مشخصی دارد. در صورتی که ملک با مفاد قرارداد هم‌خوانی نداشته باشد یا موجر به تعهدات خود عمل نکند، مستاجر حق فسخ یک‌ طرفه خواهد داشت. از سوی دیگر، موجر زمانی می‌تواند قرارداد را فسخ کند که مستاجر اجاره را به‌ موقع پرداخت نکند، بدون اجازه تغییرات اساسی ایجاد کند یا ملک را به شخص دیگری واگذار کند.

قانون جدید حکم تخلیه مستاجر 

طبق قانون تخلیه مستاجر، موجر نمی‌تواند تا پایان مدت قرارداد مستاجر را مجبور به تخلیه کند. البته در موارد زیر، موجر می‌تواند به دادگاه یا شورای حل اختلاف مراجعه کرده و حکم تخلیه بگیرد.:

• مستاجر اجاره بها را به مدت طولانی (بیش از ۳ ماه) پرداخت نکرده باشد.
  
• از ملک بر خلاف قرارداد استفاده کند.
  
• مدت زمان قرارداد تمام شده باشد و مستاجر هنوز در آن ساکن باشد.

گفتنی است با وجود اینکه در سال ۱۴۰۴ برخی مصوبه‌ها برای کنترل بازار مسکن ادامه دارند، اما قانون جدید حکم تخلیه مستاجر هنوز طبق قانون ۱۳۷۶ اجرا می‌شود.

حق مستاجر در قانون تخلیه مستاجر

مستاجر اگر احساس کند حقوقش نادیده گرفته شده می‌تواند اعتراض کند. او ضمن اجرای دستور تخلیه، شکایت خود را به دادگاه ارائه کند. اگر حق مستاجر اثبات شود، دادگاه حکم مناسب برای جبران خسارت یا حفظ حقوق او صادر می‌کند.

ماده ۵ قانون روابط موجر و مستاجر:

«چنانچه مستاجر در مورد اجاره حق استفاده یا ادعای دیگری داشته باشد، ضمن اجرای دستور تخلیه شکایت خود را به دادگاه صالح تقدیم می‌کند و پس از اثبات حق مورد ادعا و نیز جبران خسارات وارده، حکم مقتضی صادر می‌شود».

فسخ قرارداد اجاره، پیش از مدت تعیین شده در صورت توافق طرفین

فسخ قرارداد اجاره پیش از پایان مدت، تنها در صورت وجود شرایط قانونی و طبق قرارداد امکان‌ پذیر است و صرفا نارضایتی، پشیمانی از توافق یا نیاز موجر به ملک، به‌ تنهایی حق فسخ ایجاد نمی‌کند.

موجر می‌تواند در مواردی مانند عدم پرداخت اجاره، سواستفاده از ملک، خسارت یا انجام اقدامات غیر قانونی از سوی مستاجر، قرارداد را فسخ کند.

در مقابل، مستاجر هم حق فسخ دارد که باید دلایل قانونی و مستندات لازم برای اثبات حق فسخ ارائه گردد.

ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶:

«در موارد زیر مستاجر می‌تواند اجاره را فسخ نماید:

1) در صورتی که عین مستاجره با اوصافی که در اجاره‌نامه قید شده منطبق نباشد.
2) در مواردی که مطابق شرایط اجاره حق فسخ مستاجر تحقق یابد.
3) هرگاه مورد اجاره کلاً یا جزئاً در معرض خرابی واقع شود به نحوی که موجب نقض انتفاع گردد و قابل تعمیر نباشد».

قوانین مربوط به سرقفلی

وقتی کسی ملک تجاری خود را اجاره می‌دهد می‌تواند مبلغی به عنوان سرقفلی دریافت کند. مستاجر هم می‌تواند حق خودش یا حق کسب و پیشه خود را به دیگری منتقل کند و سرقفلی دریافت کند مگر در قرارداد ذکر شده باشد که اجازه انتقال وجود ندارد.

ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶:

«چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستأجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار نماید، پس از پایان مدت اجاره، مستاجر اخیر حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد».

قوانین تخلیه مغازه سرقفلی توسط مالک

اگر مدت اجاره تمام شود یا سرقفلی پرداخت نشده باشد، مستاجر حق دریافت آن را ندارد. قوانین مربوط به سرقفلی و قانون حق کسب و پیشه مشخص می‌کند که در صورت اختلاف دادگاه میزان سرقفلی را تعیین کند.

ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶:

«در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستأجر منتقل نماید، هنگام تخلیه، مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد».

جدول قوانین مستاجران 1404

سخن نهایی

در نهایت، کسی که قوانین اجاره، مسئولیت‌های طرفین، شرایط تخلیه و نکات مربوط به سرقفلی را بشناسد، می‌تواند با خیال راحت‌ تری قرارداد ببندد. بیشتر مشکلات مستاجران از نا آگاهی شروع می‌شود، پس آگاهی مهم‌ترین سرمایه در زمان اجاره‌ نشینی است.

سوالات متداول