قوانین مهم اجاره برای موجران | هر آنچه مالک باید بداند
اجاره ملک، چه مسکونی چه تجاری، با توجه به قیمت مسکن و افزایش رو به رشد آن، از رایج ترین روشهای درآمد زایی برای مالکین است. با این حال، بسیاری از موجران(کسانی که مال یا ملک خود را اجاره میدهند) با جزئیات قوانین اجاره آشنا نیستند و این باعث بروز مشکلات حقوقی و ایجاد اختلافات با مستاجر میشود.
آشنایی با قوانینی که در ادامه به آنها پرداخته میشود، این اطمینان را به موجر می دهد که از حقوقش به درستی محافظت کند و با پیشگیری از سوءتفاهم ها، از کشیده شدن کار به اختلافات قضایی جلوگیری کند.
در این مقاله، مهم ترین قوانین اجاره که هر موجر باید بداند را بررسی میکنیم.
بررسی قانون موجر و مستاجر سال ۷۶
قانون روابط موجر و مستاجر امروز قانون مصوب ۱۳۷۶ است که هم اجاره مسکونی و هم تجاری را شامل میشود. طبق این قانون، قرارداد اجاره حتماً کتبی و مدت دار باید باشد و قرارداد های دائمی پذیرفته نمیشوند.
قانون موجر و مستاجر در ایران، بیشتر برای حفظ حقوق مالک و مستاجر وضع شده است. هدف اصلی این قانون این است که هم موجر بتواند ملکش را حفظ کند و درآمدش را دریافت کند و هم مستاجر بتواند از حق سکونت یا استفاده از ملک بدون مزاحمت برخوردار باشد.
قوانین اجاره خانه
موجر باید قوانینی را در جهت اجرای درست قوانین اجاره خانه و بهبود آن رعایت کند همانند قوانینی که مستاجران باید به آنها توجه کنند. مهمترین نکات قانونی که مربوط به موجر عبارتند از:
۱) تنظیم قرارداد بصورت دقیق
موجر و مستاجر موظف به رعایت شرایط و ارکان قرارداد اجاره هستند. از جمله نکات مهم، تعیین مدت اجاره، مبلغ اجارهبها است.
ماده ۴۶۸ قانون مدنی:
«در اجاره، مدت باید معین شود و الا اجاره باطل است.»
بعلاوه اینکه قرارداد اجاره به صورت کتبی (ثبت در سامانه خودنویس) باشد و تمامی شرایط به صورت شفاف در آن ذکر شود.
ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر:
«در کلیه قراردادهای اجاره باید در سامانه های ثبت الکترونیک اسناد ثبت شود و پس از تایید موجر، مستاجر و دو نفر افراد مورد اطمینان طرفین به عنوان شهود، اقدام به اخذ شناسه (کد) رهگیری شود».
۲) تحویل و دریافت ملک سالم
موجر بعد از امضای قرارداد باید ملک را سالم و آماده استفاده به مستاجر تحویل دهد، چه خانه باشد، چه سوئیت یا مغازه. درست همانطور که موجر موظف است ملک را سالم تحویل بدهد، وقتی قرارداد تمام شد هم حق دارد آن را در همان وضعیت دریافت کند.
ماده 477 قانون مدنی:
«موجر باید عین مستاجره را در حالتی تسلیم نماید که مستاجر میتواند استفاده مطلوب از آن را بکند».
۳) جبران خسارت و آسیب به ملک
مستاجر حق تغییرات اساسی در ملک را ندارد، مگر با موافقت موجر؛ چون باید همان طور که ملکش تحویل داده، تحویل بگیرد. اگر تغییرات انجام شده توسط مستاجر باعث آسیب به ملک موجر شود، مستاجر باید تماما هزینه را به عنوان خسارت بپردازد که معمولا از پول رهن کاسته میشود.
ماده ۵۰۳ قانون مدنی:
«هرگاه مستاجر بدون اجازه موجر در خانه یا زمینی که اجاره کرده وضع بنا یا غرس اشجار کند هر یک از موجر و مستاجر حق دارد هر وقت بخواهد بنا را خراب یا درخت را قطع نماید در این صورت اگر در عین مستأجره نقصی حاصل شود بر عهدهٔ مستأجر است».
۴) انجام تعمیرات کلی و مخارج اساسی
انجام تعمیرات کلی و مخارج اساسی برای زندگی راحت مستاجر به عهده موجر است. موجر موظف است بر اساس قانون اجاره، تعمیرات ضروری که برای استفاده مستاجر لازم است، مثل آسانسور، ایزوگام، موتور خانه و وسایل گرمایشی و سرمایشی را انجام دهد؛ مگر اینکه در قرارداد، خلاف آن نوشته شود.
ماده ۴۸۶ قانون مدنی:
«تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستأجره برای امکان انتفاع از آن لازم است به عهده مالک است مگر آن که شرط خلاف شده یا عرف بلد بر خلاف آن جاری باشد و همچنین است آلات و ادواتی که برای امکان انتفاع از عین مستأجره لازم میباشد.»
۵) بازگرداندن ودیعه و ضمانت
موجر معمولاً مبلغی تحت عنوان ودیعه یا پول پیش از مستاجر دریافت میکند که طبق قانون اجاره، به عنوان امانت در اختیار موجر است. موجر هنگام تخلیه ملک، موظف است که مبلغ ودیعه را بازگرداند، مگر اینکه اجاره بها، قبوض یا خسارتهایی از طرف مستاجر پرداخت نشده باشد؛ در این صورت میتواند مبلغ مربوطه را از ودیعه کسر کند.
مواد ۶۰۷ تا ۶۳۴ قانون مدنی (باب ودیعه):
«ودیعه نزد موجر، یک امانت است و موجر موظف است آن را در پایان اجاره بازگرداند، اما حق دارد مبالغ قانونی مانند اجارهبها یا خسارت وارد شده توسط مستاجر را از آن کسر کند».
۶) قوانین اجاره مغازه و سرقفلی
برای موجرانی که ملک تجاری دارند، شناخت قوانین تخلیه مغازه سرقفلی و حق کسب و پیشه در قانون توسط مالک واجب است. اگر مالک مبلغی تحت عنوان سرقفلی دریافت کرده باشد، مستاجر حق استفاده از ملک را تا پایان مدت قرارداد دارد. با این حال، در صورت تخلف مستاجر، مثل عدم پرداخت اجاره بها یا خسارت به ملک، مالک میتواند طبق قانون اقدام کند. در قرارداد اجاره مغازه، مبلغ ودیعه و شرایط بازگرداندن آن باید به وضوح ذکر شود تا اختلافی ایجاد نشود.
۷) فسخ پیش از پایان زمان قرارداد
موجر میتواند قرارداد اجاره را فسخ کند، اما فقط در مواردی مثل عدم پرداخت بهموقع اجاره، وارد کردن خسارت یا انجام کار غیرقانونی توسط مستأجر. حتی در این شرایط هم فسخ باید با حکم قانونی و از طریق دادگاه انجام شود.برای فسخ پیش از موعد باید دلایل قانونی و منطقی داشته باشید.
مواد ۴۹۰، ۴۹۲ و ۴۹۳ قانون مدنی:
«بر اساس مقررات قانون مدنی ایران،به استحضار میرساند که عقد اجاره در زمره عقود لازمه قرار دارد. بر این اساس، فسخ یک جانبه آن توسط موجر، صرفاً در موارد محدود و مصرح قانونی مجاز است».
قوانین اجاره ویلا
قوانین اجاره روزانه ویلا در هر مکانی و توسط شخصی از شخصی دیگر متفاوت است. به طور کلی قانون اصلی که در سراسر ایران قابل اجرایی است همان قانون موجر و مستاجر است. این یعنی هر گونه شرطی باید مطابق با این قانون باشد. قوانین اجاره ویلا شامل چند نکته اساسی است:
- ارائه مدارک هویتی مثل کارت ملی، شناسنامه یا گواهینامه
- پرداخت اجاره یا ودیعه
- دریافت ویلا از شخصی که مجوز رسمی دارد
قانون اجاره، یک چارچوب مشخصی دارد، اما جزئیات آن مثل نحوه ارائه مدرک یا نحوه پرداخت اجاره متفاوت است. به طور مثال در برخی از ویلاها یا سوئیت ها بعد از یک روز کامل اقامت، میتوان اجاره را پرداخت کرد؛ اما موجر دیگری بنا به دلایل شخصی که دارد ترجیح می دهد اول اجاره به طور کامل پرداخت شود، بعد اجازه اقامت را به مسافران میدهد.
قوانین اجاره کوتاه مدت
قوانین اجاره کوتاه مدت مثل اجاره آپارتمان و خانه مبله، که به صورت ساعتی یا روزانه است؛ بدون داشتن مجوز، از نظر قانون جرم محسوب میشود و ممکن است مشکلاتی مثل ترویج فساد یا افزایش خطر سرقت از خانه را به همراه داشته باشد.
به همین دلیل، تنها باید از افرادی که دارای پروانه و مجوز رسمی برای اجاره روزانه یا ساعتی هستند، خانه اجاره کنید. اطمینان از اعتبار مالک امنیت شما و ملک را تضمین میدهد.
ماده ۲ قانون نظام صنفی کشور:
«اگر اجاره دادن ملک به صورت روزانه یا ساعتی، به فعالیتی مستمر تبدیل شود، طبق این تعریف، مالک یک “فرد صنفی” محسوب میشود. مانند هر کسبوکار دیگری، برای این فعالیت نیازمند دریافت پروانه کسب (مجوز) از اماکن است».
همچنین اجاره روزانه یا ساعتی، همانند سایر مواردی که ذکر شد نیاز به ثبت رسمی در سامانه ها یا دفاتر ندارند، چیزی که مهمه این است قرارداد بصورت رسمی و کتبی بین طرفین با ذکر تمامی شرایط ایجاد شود.
ماده ۵۲ قانون روابط موجر و مستاجر:
«برای اجارههای ساعتی یا روزانه، ثبت قرارداد در دفاتر رسمی الزامی نیست».
جدول قوانین موجر و مالکان 1404
سخن پایانی
بنابراین، موجر مطابق با قانون اجاره خانه، باید تمامی تعهدات خود را در قرارداد تعیین کند تا در صورت بروز مشکل، هر کسی بداند چه وظایفی دارد و آگاه باشند که از هم چه چیزهایی را انتظار داشته باشند. آشنایی با قوانین و جزئیات قرارداد از اختلاف ها و دردسر های بین دو طرف تا حد امکان جلوگیری میکند.
سوالات متداول
باطل شدن اجارهنامه، فسخ طبق قرارداد یا پایان مدت مشخص اجاره، خاتمه مییابد.
بسته به نوع قرارداد دارد؛ اگر قرارداد ثبت سامانه های ثبت اسناد باشد، دستور تخلیه فوری معمولاً ظرف یک هفته صادر میشود؛ اما اگر نباید ممکن کمی بیشتر طول بکشد.
همانند قوانین اجاره خانه مبله است با ارائه چند مدرک، پرداخت اجاره بها و رعایت نکات حقوقی مثل دریافت خونه از افرادی که مجوز دارند؛ چون اگر غیر از این اتفاق بیفتد در صورت گزارش، مجرم محسوب میشوید.
