قیمت مسکن همچنان در مسیر کاهشی؟ | خردادماه 1400
طی چند ماه اخیر اثر تعدیل انتظارات تورمی در روند بازارهای مختلف، من‌جمله بازار مسکن مشهود است. بازار ملک درحالی‌که رشدهای بالا را در سه سال اخیر به خود دیده بود؛ مشخصا علائم ورود آن به دوره رکود پدیدار شده است. سابقا نگارنده در مقاله‌ای تحت عنوان «آیا مسکن وارد فاز رکودی شده است» به طور مجزا به این موضوع پرداخته است.
تا پایان اسفند سال گذشته میانگین قیمت هر مترمربع در تهران به بیش از 30 میلیون تومان افزایش یافته بود، اما در سال جاری در دو ماه متوالی، کاهش قیمت آن‌را تا کانال 28 میلیون تومان شاهد بوده‌ایم. به گونه‌ای که در اردیبهشت‌ماه روند بسیار متفاوتی به نسبت سِیر تاریخی آن رخ داد.
مسیر متفاوت قیمت ملک در اردیبهشت
در اردیبهشت‌ماه سال جاری درحالی قیمت مسکن کاهش یافت که چنین اتفاقی در ماه مشابه پنج سال اخیر بی‌سابقه بوده است. نمودار1 این مهم را به خوبی به تصویر می‌کشد.
مطابق نمودار فوق، علی‌رغم رشدهای قابل توجه قیمت مسکن در اردیبهشت چند سال اخیر، مشخصا در اردیبهشت سال جاری کاهش قیمت ملک را شاهد بوده‌ایم که اتفاق بی‌سابقه‌ای است. این درحالی است که در اردیبهشت دوسال گذشته، قیمت مسکن بالاترین رشدهای ماهانه خود طی تقریبا دو دهه اخیر را تجربه کرد.
سیگنال‌های ضعیف از تعداد معاملات مسکن
به طور سنتی همواره به واسطه وجود تعطیلات در نیمه‌ی اول فروردین‌ماه، بخشی از معاملات مسکن به اردیبهشت‌ماه منتقل می‌شود و درنتیجه رشد معاملات و بعضا افزایش قیمت را درپی دارد، اما مشخصا در اردیبهشت سال جاری در این متغیر نیز روند متفاوتی را شاهد بوده‌ایم. نمودار2 نیز مؤید همین امر است.
همانطور که از نمودار فوق نیز به خوبی نمایان است، همواره در اردیبهشت‌ماه با رشد بالای معاملات مواجه بوده‌ایم، به گونه‌ای که کمترین رشد معاملات اردیبهشت‌ماه طی چند سال اخیر، معادل 204 درصد و مربوط به سال 1396 بوده است. اما در اردیبهشت سال جاری این رقم به طرز محسوسی کاهش یافت و به عدد 88 درصد رسید.
تعداد معاملات در اردیبهشت‌ماه سال جاری به نسبت ماه مشابه سال گذشته به میزان 65 درصد کاهش یافته و از رقم 11 هزار و 310 فقره در اردیبهشت سال گذشته به 3 هزار 938 فقره در اردیبهشت سال جاری رسیده است.
در تبیین چرایی این موضوع، باید به جزئیات طرف تقاضا در بازار ملک رجوع کرد. با فروکش کردن انتظارات تورمی، خروج تقاضای سرمایه‌ای از این بازار را شاهد بودیم، همچنین به واسطه‌ی تورم‌های افسارگسیخته طی سه سال اخیر و درنتیجه کاهش قدرت خرید خانوار، تقاضای مصرفی نیز به شدت تضعیف شده است؛ درنتیجه به طور کلی طرف عرضه بر تقاضا پیشی گرفته و نتیجتا کاهش قیمت را رقم زد.
آیا مسکن مامن خوبی برای حفظ ارزش دارایی محسوب می‌شود؟
طبعا در شرایط تورمی خانوارها برای جلوگیری از کاهش ارزش دارایی خود، بجای نگه‌داری نقدی، آن را در بازارهای مختلف سرمایه‌گذاری می‌کنند. اما به نظر می‌رسد بازار مسکن تا پایان سال جاری مامن خوبی برای حفظ ارزش دارایی افراد نباشد. چرا که تورمی عمومی به طرز مشهودی از آن پیشی گرفته است. نمودار3 نیز نمایان‌گر همین موضوع است.
نمودار فوق نیز به خوبی نشان می‌دهد که در نیمه ابتدایی سال 1399، با غالب شدن انتظارات تورمی بر کلیت اقتصاد، بازار مسکن نیز از این اتفاق بی‌نصیب نبود و رشدهای بالایی را تجربه کرد. اما مشخصا از آبان‌ماه 1399، ورق برگشت.
میانگین رشد قیمتی مسکن طی شش ماه اخیر، معادل 1.1 درصد بوده درحالی‌که همین رقم برای تورم عمومی( متوسط افزایش قیمت کالاها و خدمات) معادل 2.4 درصد بوده است. بنابراین اگرچه قیمت مسکن رشد اسمی را تجربه کرده است، اما در واقعیت امر، سرمایه‌گذارانی که طی بازه‌ی زمانی مذکور وارد این بازار شده‌اند، درواقع به اندازه تفاضل این دو رقم(معادل 1.3 درصد) متضرر شده‌اند.
تصویر فراز و فرودهای بازار ملک
برای بررسی هرچه دقیق‌تر گزاره‌هایی که در متن بالا به آن اشاره شد، باید به ریز جزئیات روند رشد قیمتی مسکن مراجعه نمائیم. آمارها نشان از این دارد که تصویر کلی روند تغییر قیمت مسکن نزولی بوده است. نمودار4 نیز صحت این گزاره را تایید می‌کند.
مطابق نمودار فوق، اگرچه مشخصا قیمت مسکن در اسفندماه سال گذشته افزایش قابل توجهی(معادل 6.6 درصد) را تجربه کرده است، اما به طور کلی روند تورم آن طی یک‌سال اخیر به شکل محسوسی نزولی بوده است.
در یک نتیجه‌گیری کلی می‌توان گفت بازار ملک از ابتدای سال جاری دوره رکود خود را آغاز کرده است و طی ماه‌های آتی، حتی در صورت افزایش قیمت مسکن، رشد آن ناچیز بوده و به طور کلی بازار مناسبی برای سرمایه‌گذاری محسوب نمی‌شود.
خوبه خدا را باید شکر کرد