برگشت قیمت مسکن در کنار تداوم رشد اجاره‌بها

بانک مرکزی ایران گزارش مربوط به آخرین تحولات بازار مسکن تهران را منتشر نمود و بر اساس آن، قیمت مسکن به طور متوسط با کاهش 0.2 درصدی مواجه گردید. این درحالی است که طی چهار ماهه اخیر قیمت مسکن روند صعودی را در پیش گرفته بود. نمودار1 نیز گویای همین امر است.

درحالیکه متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران، در شهریورماه به عدد حدودا 31 میلیون و 700 هزارتومان رسیده بود، همین رقم با کاهش 0.2 درصدی، به عدد 31 میلیون و 630 هزار تومان در مهرماه رسید. این موضوع تا حدی بازتاب خروج بخشی از تقاضای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن است.

همچنین، از تعداد معاملات صورت گرفته در مهرماه نیز می‌توان دریافت که تقاضای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن کاهش یافته است؛ چرا که تعداد معاملات مسکن از رقم بیش از 7700 فقره در شهریورماه به کمتر از 5500 فقره در مهرماه رسیده و این به معنی کاهش حدودا 30 درصدی در معاملات بازار مذکور است. نمودار2 روند رشد معاملات در سه ماهه‌ی اخیر را به تصویر می‌کشد.

همانطور که از نمودار فوق نیز به خوبی نمایان است، بازار مسکن در دو ماه متوالیِ مردادماه و شهریورماه با رشد معاملات مواجه بوده، اما در مهرماه با کاهش نزدیک به 30 درصدی مواجه شده است.
تداوم رشد شتابان اجاره‌بها
با وجود کاهش هرچند اندک قیمت مسکن در مهرماه، اجاره‌بهای مسکن همچنان روند صعودی خود را سپری می‌کند و رشد آن نسبت به دوره‌های مشابه سال گذشته صعودی است. نمودار3 رشد نقطه‌ای قیمت مسکن و اجاره‌بها را به نمایش می‌گذارد(رشد نقطه‌ای قیمت/اجاره‌بها به معنی افزایش قیمت/اجاره‌بها در هر ماه به نسبت ماه مشابه سال گذشته است)

مطابق نمودار فوق، طی یک‌سال اخیر درحالیکه رشد نقطه‌ای قیمت مسکن روند نزولی را در پیش گرفته، رشد نقطه‌ای اجاره‌بها رو به افزایش بوده است(نزولی بودن رشد نقطه‌ای قیمت مسکن به معنی کاهش قیمت آن نیست، بلکه نشان از کاهش سرعت رشد قیمت مسکن دارد)

دلیل روند عکس دو متغیر فوق(رشد قیمت و رشد اجاره‌بهای مسکن) را باید در عقب‌تر بودن رشد اجاره‌بها به نسبت قیمت مسکن جستجو کرد. قیمت مسکن طی سال‌های اخیر با رشد‌های افسارگسیخته‌ای مواجه بوده به گونه‌ای که رشد آن در چهارساله‌ی اخیر به شکل قابل توجهی بالاتر از تورم عمومی بوده، اما اجاره‌بها با سرعت کمتری رو به افزایش بوده و همین امر منجر به افزایش قابل توجه نسبت قیمت به اجاره‌بها( یا همان P/R) مسکن گردید. در نتیجه برای کاهش نسبت مزبور، در حال حاضر سرعت رشد اجاره‌بها به شکل قابل توجهی فزونی گرفته است.