گزارش تحولات بازار مسکن بهار 1401

سیگنال

05 مرداد 01

16:13

بازدید

بازار مسکن به عنوان یک بخش عمده اقتصادی، نقش مهمی در اقتصاد کشور دارد. مسکن یکی از مهمترین دارایی های مقاوم در برابر تورم است و در نتیجه نوسان های اقتصادی به شدت بر آن تاثیرگذار است؛ پس با افزایش نا اطمینانی در مورد نرخ تورم، تقاضا برای مسکن به عنوان کالایی سرمایه ای افزایش می یابد. با توجه به ساختار اقتصاد کشور و نیز با توجه به ویژگی مسکن به عنوان یک کالای سرمایه ای، قیمت مسکن همواره از نوسان ها و تحرک های مازاد نقدینگی در جامعه تأثیر می پذیرد و به صورت ادواری، با افزایش جهش وار مواجه است. این امر باعث کاهش شدید قدرت خرید اقشار فاقد مسکن شده است. علاوه بر خانوار این بازار برای بنگاه های اقتصادی هم جذابیت بسیاری دارد. حال در کشورمان با توجه به فرهنگ و سبک زندگی، این کالا اهمیت دوچندان دارد. در نتیجه تحولات بخش مسکن می تواند تأثیر معناداری بر بخش های دیگر اقتصاد گذارد. مطالعات بر روی اقتصاد کشورهای مختلف از وجود یک رابطه قوی بین متغیرهای کلان اقتصادی و متغیرهای بخش مسکن حکایت دارند. نزدیک به 122 رشته فعالیت، با این بخش در ارتباط بوده و نسبت به تأمین نهاده های تولید و پشتیبانی پس از تولید آن اقدام می کنند. لذا رونق یا رکود بازار مسکن تأثیر مهمی در کل اقتصاد و صنایع وابسته بر جای می گذارد. سرمایه گذاری در بخش مسکن و تعداد ساختمان های در حال ساخت از جمله مهم ترین شاخص های پیشرو برای محاسبه رشد اقتصادی به حساب می آیند. افزایش فعالیت های ساختمانی رشد اقتصادی را به همراه خواهد داشت و رکود در این بخش می تواند یکی از عوامل یا نشانه های رکود اقتصادی باشد.

بررسی گزارش تحولات بازار مسکن در سال 1401

در بخش زیر، تحلیل عوامل موثر بر قیمت مسکن در شهر تهران در گزارش تحولات بازار مسکن در سال 1401 را می‌خوانید:

پروانه های ساخت

پروانه ساختمان یا جواز ساختمان یک پرونده رسمی از سوی شهرداری می‌باشد که به مالک یا پیمانکار اجازه می دهد تا پروژه نوسازی و ساخت ‌و ساز یا بازسازی را طبق ضوابط و قانون مشخص شروع کرده و ادامه دهد. هرگونه عملیات ساخت ‌و ساز بدون صدور پروانه ساختمان غیرقانونی بوده و توسط مراجع نظارت بر ساختمان متوقف خواهد شد. این استانداردها حصول اطمینان از ایمنی سازندگان و ساکنان ساختمان در نظر گرفته‌ شده است. اصلی ‌ترین هدف اخذ جواز ساخت اطمینان از ساخت ‌و سازی قانونی مطابق با مشخصات فنی و رعایت اصول شهرسازی مطابق با آیین ‌نامه ‌ها و ضوابط طرح جامع شهری است. بهره ‌مندی از تسهیلات بانکی، بیمه شدن ساختمان و افراد مشغول کار در ساختمان، جلوگیری از بروز حوادث ساختمانی و استفاده از تجارب فنی و مهندسی در ساخت بنا از دیگر دلایل اخذ جواز ساختمان به شمار می‌ آیند.

در چند سال اخیر نسبت تعداد پروانه های ساخت شهر تهران به پروانه های کل کشور حدود 7.5 درصد بوده است. اما به طور کلی این نسبت از سال 96 کاهش شده و تقریباً میتوان گفت از سال 96 تا 99 نصف شده است. طبق آخرین آمار بانک مرکزی در تابستان 1400 این نسبت با اندکی رشد به 1.6 درصد از کل پروانه های کشور رسیده است. درحالی که در پاییز سال 1400 نسبت پروانه های ساخت شهر تهران به پروانه های کل کشور مجدداً با کاهش همراه بوده و به حدوداً 5 درصد سیده است.

در نمودار زیر نسبت پروانه های ساخت تهران به کل پروانه ها مشخص شده است. مشخص است که این نسبت در سنوات گذشته رو به کاهش بوده است. این موضوع نشان دهنده این است که رغبت سازندگان برای ساخت در شهر تهران همچنان در حال کاهش است.

شاخص خدمات و مصالح ساختمانی

از مهم ترین عوامل تعیین کننده قیمت مسکن، نرخ خدمات و مصالح ساختمانی است. رشد این دو می تواند خبر از رشد قیمت مسکن در آینده دهد. در نمودار زیر به بررسی این دو شاخص تأثیرگذار در قیمت مسکن میپردازیم. در این نمودار دو شاخص خدمات و مصالح ساختمانی از سال 95 تا پاییز 1400 مورد بررسی قرار گرفته است. واضح است که این دو شاخص رفتار صعودی داشته و همواره در حال رشد بوده اند. شدت این رشد از سال 98 بیشتر شده است. مشابه این اتفاق را در قیمت مسکن نیز داشته ایم و در سال 98-99 با جهشی در قیمت مسکن رو به رو بوده ایم. اما طبق آخرین آمار بانک مرکزی شدت صعودی این نسبت در تابستان 1400 اندکی کاهش یافته است. نکته دیگری نیز که از نمودار زیر مشخص است این است که بخش خدمات عمدتاً رشد کمتری از مصالح داشته اند. دلیل این مورد را نیز می توان با همبستگی قوی بخش مصالح ساختمانی با نرخ ارز توجیه کرد. با این حال نرخ رشد مسکن بیش از نرخ رشد این دو بوده که این موضوع نشان دهنده این است که نرخ مسکن صرفاً به نرخ خدمات و مصالح وابسته نیست و پارامترهای دیگری نیز در تعیین نرخ مسکن دخیل هستند. با این حال از سرعت رشد اختلاف این دو شاخص از بهار سال 1400 کاسته شده و می‌شود گفت این اختلاف تقریباً به ثبات رسیده است.

سرمایه گذاری بخش خصوصی در ساخت

وضعیت سرمایه گذاری بخش خصوصی می تواند در بعد کلان، آینده بخش مسکن و تفکرات فعالان حوزه ساخت و ساز را در مورد این بازار مشخص کند. نمودار زیر سرمایه گذاری بخش خصوصی را در فصل های مختلف از زمستان 97 تا پاییز 1400 مورد بررسی قرار داده است. با توجه به افزایش حجم پول و نقدینگی به علت تورم، مبلغ سرمایه گذاری بخش خصوصی نیز از زمستان سال 97 با جهش قابل توجهی همراه بوده است. در مورد نمودار زیر چند نکته قابل توجه است. اولین نکته افزایش اختلاف بین پروژه های شروع شده و تکمیل شده نسبت به دوره های قبل و نکته دیگر افزایش ساخت و سازهای نیمه تمام می باشد. افزایش چشمگیر نرخ مصالح و همچنین خدمات را می توان عاملی تأثیرگذار در تأخیر اتمام پروژه های ساخت ساز دانست.

معاملات مسکن تهران بهار از سال 1395 تا 1401

در سراسر دنیا، مسکن یکی از امن¬ ترین سرمایه گذاری ها برای مقابله با ریسک تورم است. در اقتصاد ایران نیز که در طول چند دهه گذشته، متوسط تورم سالانه بیش از 20 درصد بوده و به علاوه بازارهای مالی از توسعه یافتگی چندانی برخوردار نبوده، مالکیت واحد مسکونی برای هر خانوار بهترین سپر در مقابل شوک های تورمی بوده است. در ایران به دلیل توسعه نیافتگی و عدم کارآمدی بازارهای مالی و سرمایه، بازار مسکن نقش اصلی را در جذب دارایی¬های افراد بر عهده داشته و می¬تواند آن را به عنوان نماینده بازار دارایی قلمداد کرد که روابط پسین و پیشین قابل توجهی با سایر بخش¬های اقتصادی دارد. اما امروز در مقایسه با سه دهه قبل، نسبت شهروندانی که مالکیت واحدهای مسکونی خود را دارند، کاهش یافته است؛ جمعیت 30 درصدی مستأجران دهه ی 70 به رقم 40 درصد نزدیک شده و در تهران از مرز 50 درصد هم گذشته است. این بدین معناست که در تهران تعداد مستاجران از مالکان پیشی گرفته است.

در نمودار زیر میانگین قیمت و حجم معاملات مسکن در شهر تهران قابل مشاهده است. همانطور که مشاهده می¬ شود از سال 97 قیمت مسکن حرکت صعودی پرقدرتی را شروع کرده است که طبق آخرین گزارش بانک مرکزی تا خرداد ماه نیز ادامه دار بوده است. ولی از نظر معاملات تقریبا از اواخر پاییز بازار مسکن به یک رکود عمیق فرو رفته است که این موضوع از حجم معاملات کاملا مشهود است. البته از اواخر روزهای بهار 1400 شاهد افزایش قابل توجه معاملات بودیم. از اواخر تابستان 1400، افزایش نرخ ارز محرکی برای افزایش مجدد قیمت ها در مسکن تهران شد و میانگین نرخ مسکن را در تهران تا حدود 37 میلیون تومان برای هر متر در فصل بهار سال 1401 رساند. انتظار می رود در ادامه نیز بازار تمایلات افزایشی خود را حفظ کند. البته همچنان بازار نیم نگاهی به مذاکرات برجام دارد و ریسک نوسانات نرخ ارز بر سر بازار است.

نوسانات بازار مسکن در مناطق مختلف شهر تهران در فصل بهار

منطقه	میانگین قیمت(هزار ریال)	حجم معامله	درصد تغییر قیمت نسبت به فصل زمستان
منطقه1	768,981	1172	%5.85
منطقه2	542,971	2583	%7.05
منطقه3	653,951	1038	%2.45
منطقه4	404,731	2211	%12.72
منطقه5	452,848	4212	%8.88
منطقه6	514,242	1046	%8.38
منطقه7	343,800	1613	%9.19
منطقه8	343,511	1549	%12.44
منطقه9	271,836	591	%13.71
منطقه10	255,224	2667	%13.01
منطقه11	258,690	1370	%11.66
منطقه12	221,726	754	%6.63
منطقه13	331,824	926	%7.81
منطقه14	278,798	1750	%12.50
منطقه15	206,481	1339	%11.88
منطقه16	202,639	431	%5.73
منطقه17	193,836	578	%9.62
منطقه18	179,078	622	%12.19
منطقه19	206,358	157	%12.01
منطقه20	189,694	284	%9.43
منطقه21	274,538	459	%8.86
منطقه22	345,012	435	%4.37

نرخ میانگین فروش مسکن تهران در بهار 1401

پراکندگی معاملات مسکن در مناطق مختلف شهر تهران

عمر بنای معامله شده

در نمودار زیر پراکندگی معاملات مسکن بر اساس عمر بنای معامله شده قابل مشاهده است. همواره از گذشته ساختمان ¬هایی با سن تا 5 سال (یا به¬عبارت دیگر نوساز) مورد توجه بازار بوده¬ اند. اما موضوعی که قابل توجه است این است که این در چند فصل اخیر از محبوبیت ساختمان¬ های نوساز کاسته شده و ساختمان ¬هایی با عمر بالاتر از میزان معاملات بیشتری برخوردار بوده ¬اند. برای نمونه در بهار سال1401 نسبت به زمستان 1400 میزان معامله بناهایی با عمر بیش از 20 سال با رشدی بیش از 34 درصدی رو به رو بوده و از طرف دیگر آمار معاملات ساختمان های با عمر تا 5 سال سال با بیش از 10 درصد کاهش رو به رو بوده اند. این موضوع با توجه به جهش های صورت گرفته در قیمت مصالح و خدمات و به طور کلی قیمت مسکن قابل توجیه است.

در نمودار زیر مشخص است که آمار معاملات بناهای با عمر بیش از 20 سال و همچنین بین 11 تا 15 سال از تابستان 1400 با روندی رو به رشد همراه بوده اند. این رشد برای بناهای با عمر بیشتر از 20 سال به قدری سریع است که باعث می شود در بهار 1400 آمار معاملات این بناها از بناهایی با عمر 16-20 سال و همچنین 6-10 سال بیشتر شود؛ که موضوعی قابل توجه می باشد.

میانگین نرخ اجاره در شهر تهران

همانطور که قبلاً نیز اشاره شد، مسکن کالایی با دوام است و در گروه کالاهای سرمایه ای طبقه بندی می شود. بر اساس طبقه¬بندی کالاها و خدمات در بخش هزینه های خانوار (COICOP) که مورد توصیه مراجع ذیصلاح نیز می باشد، همه انواع کالاهای بادوام را نمی توان کالای سرمایه ای محسوب کرد. نکته ای که حائز اهمیت است این است که، قیمت مسکن از آن جا که یک کالای سرمایه ای است، در محاسبات مربوط به تورم منظور نمی شود. اما در مورد اجاره بها باید بدانیم که، هزینه پرداختی خانوار بابت اجاره بها بر اساس قیمت بازار به دست آمده و تغییرات آن در شاخص تورم نیز لحاظ می شود.

در نموار زیر میانگین نرخ اجاره بها در فصول مختلف مشاهده می شود. (لازم به ذکر است که داده ها از مرکز آمار استخراج شده است) همانطور که مشاهده می شود، نرخ اجاره همواره روند صعودی داشته و از حدود سال98 شتاب این حرکت صعودی نیز بیشتر شده است. از بهار تا پاییز سال 1400 ای روند به ثبات نسبی رسیده است.

میانگین نرخ اجاره به ازای هر متر مربع در شهر تهران

میانگین نرخ اجاره برای هر متر واحد مسکونی در شهر تهران در پاییز 1400، 869650 ریال بوده است که به نسبت مدت مشابه سال قبل حدود 35 درصد رشد داشته است.

نسبت پوتربا

نسبت پوتربا که از آن به عنوان شاخصی از حباب سنجی بازار مسکن یاد می¬کنند؛ در واقع حاصل تقسیم «ارزش متوسط هر متر آپارتمان» (P) بر «متوسط اجاره سالانه یک متر مربع آپارتمان» (R) حاصل می¬شود. تا تابستان سال 97 این نسبت در رنج حدوداً 15 تا 20 قرار داشته است؛ که در زمستان سال 97 این رنج شکسته شده و اعداد بلاتر نیز در این شاخص رؤیت شده است. به نحوی که پاییز سال 99 این نسبت به عدد 43 رسیده است. طبق آخرین گزارش مرکز آمار این نسبت در پاییز سال 1400 حوالی عدد 37 قرار دارد.

فعالان بازار ملک، از روی نسبت P به R، عایدی اجاره‌داری مسکن را نیز محاسبه می‌کنند. به این معنی که یک موجر، سالی چند درصد از دارایی ملکی خود، از محل اجاره آن، عایدی نقدی به‌دست می‌آورد. در دوره‌هایی که شیب قیمت مسکن نزولی می‌شود و بازار در اوج و سپس انتهای رکود قرار می‌گیرد، به علت کاسته شدن از ارزش معاملاتی ملک، نرخ عایدی بازار اجاره افزایش پیدا می‌کند؛ اما این قضیه در زمان جهش قیمت مسکن برعکس می‌شود. میانگین این نرخ در سنوات گذشته حدود 6 درصد بوده است. این نرخ از تابستان سال 99 حدود 3 درصد بوده است. انتظار می¬رود این نرخ در سنوات آتی تعدیل شود و به میانگین گذشته خود نزدیک شود. همانطور که از نمودار زیر مشخص است نسبت پوتربا از پاییز سال 99 شروع به کاهش کرده است. با توجه به عدم کاهش قیمت مسکن، می توان نتیجه گرفت که این کاهش در نرخ پوتربا حاصل افزایش قابل توجه در نرخ اجاره است که در مطالب قبل نیز به آن اشاره شد. انتظار می رود این نسبت همچنان روند نزولی خود را حفظ کند و در آینده نیز شاید افزایش بیشتر قیمت اجاره بها باشیم.

بررسی روند رشد نرخ اجاره و فروش مسکن در استان ها

نمودارهای بالا که با بررسی گزارش ‌های مربوط به مرکز آمار بدست آمده است، نشان‌ دهنده میزان رشد نرخ اجاره و فروش منازل مسکونی از ابتدای 1396 تا انتهای تابستان1400 می ‌باشد. همانطور که در این نمودارها مشاهده می‌ شود، استان خوزستان با رشد 234 درصدی در میانگین نرخ اجاره، کمترین میزان رشد و استان کرمانشاه هم با رشد 375 درصدی، بیشترین میزان رشد را در طول این دوره داشته است. همچنین در بخش فروش منازل مسکونی، بررسی‌ ها نشان می‌ دهد که استان همدان با رشد 915 درصدی در نرخ فروش، بیشترین رشد نرخ فروش و استان خراسان جنوبی با رشد 536 درصدی در نرخ فروش، کمترین رشد را در این دوره داشته است. نکته حائز اهمیتی که با توجه به این دو نمودار می ‌توان بدان اشاره کرد اینست که میزان رشد نرخ فروش در بازه 534 تا 915 قرار دارد و رشد نرخ اجاره بها کمتر از 50 درصد این مقادیر بوده و در بازه 234 تا 375 قرار دارد.

وضعیت مسکن جهان در سه ماهه پایانی سال 2021

در سطح جهانی، قیمت مسکن به طور متوسط در سال 2021 به میزان 10.3 درصد افزایش یافت. با افزایش سطوح ریسک در سطح جهانی، انتظار می ‌رود که در سال 2022 رشد کمتری داشته باشیم. همانطور که در شکل زیر مشخص است تفاوتی بین قیمت اسمی(قیمت بدون بدون در نظر گرفتن اثر تورم) و واقعی(قیمت با خارج کردن اثر تورم) در سه ماهه پایانی سال 2021 وجود داشت که رشد قیمت واقعی از 6.2 درصد در سه ماهه سوم به 4.7 درصد در سه ماهه چهارم تعدیل شد. این اولین باری است که ما شاهد کاهش نرخ رشد سالانه از زمان شروع همه گیری کرونا هستیم. یکی از دلایل افزایش اختلاف بین قیمت واقعی و قیمت اسمی را می توان به افزایش قابل توجه تورم در سطح جهان اشاره کرد.

بحران اوکراین منجر به ضعیف‌تر شدن رشد اقتصادی جهانی می‌شود و چشم‌انداز ما را برای قیمت‌های بین‌المللی مسکن کاهش می‌دهد. از سوی دیگر، ممکن است تعداد و سرعت افزایش نرخ بهره را که برخی از بانک های مرکزی به آن روی آورده بودند را کاهش دهد.

ترکیه از نظر اسمی با 59 درصد افزایش قیمت در سال 2021 در شاخص قیمت مسکن پیشتاز است. با این حال، اگر تورم 36 درصدی ترکیه در پایان سال 2021 (54 درصد تا پایان فوریه 2022) را از این رشد اسمی خارج کنیم، متوجه میشویم که استرالیا با رشد قیمت واقعی 17.5% از منظر رشد قیمت واقعی پیشتاز است.

در جدول زیر نرخ رشد اسمی و واقعی قیمت مسکن در برخی از کشور ها در سه ماهه پایانی سال 2021 آورده شده است:

برای مشاهده جدیدترین تحلیل ها، گزارشات و اخبار بازار مسکن به وب سایت سیگنال مراجعه و یا اپلیکیشن سیگنال را دریافت نمایید.