آیا مسکن وارد فاز رکودی شده است؟ | 16 فروردین 1400

بانک مرکزی اخیرا اقدام به انتشار داده‌های مربوط به تحولات مسکن شهر تهران نمود که بر اساس آن قیمت مسکن طی اسفند سال گذشته حدودا 6.6 درصد افزایش یافته است.

بنابراین قیمت هر مترمربع مسکن در تهران در ارتفاع 30 میلیون و 274 هزار تومان قرار گرفت؛ درنتیجه، قیمت‌های مسکن همچنان در سطوح بسیار بالایی قرار دارد که ریسک سرمایه‌گذاری در آن را به شدت افزایش داده است.

اگرچه مشخصا طی اسفندماه 1399 قیمت مسکن افزایش یافته اما با توجه به قیمت‌های بسیار بالای آن، تعداد معاملات به نسبت اسفند 1398 در سطوح نسبتا پایین‌تری قرار گرفت و 48.4 درصد کاهش را تجربه نمود. نمودار1 رشد نقطه به نقطه قیمت(افزایش قیمت در هر ماه به نسبت ماه مشابه سال قبل از آن) و اجاره‌بها را به تصویر می‌کشد.

همچنین رشد قیمت مسکن تهران نسبت به ماه مشابه سال گذشته معادل 80.3 درصد بوده است. این درحالی است که اجاره‌بها در شهر تهران و در کل مناطق شهری به ترتیب رشد 31.4 و 35.2 درصدی را تجربه کرده است. این سرعت حرکت نامتوازن میان قیمت و اجاره‌بها باعث شده نسبت قیمت به اجاره‌بها به شدت افزایش یابد و احتمال اصلاح قیمت را نیز بسیار افزایش داده است.

روند تعداد معاملات نیز گویای نبود قدرت خرید در طرف تقاضا در بازار مسکن است. نمودار2 این مهم را به خوبی نشان می‌دهد.

مطابق نمودار فوق، از آنجائیکه رشد مسکن به شدت پرسرعت بوده، تقاضای مصرفی در این بخش به شدت کاهش یافته و درنتیجه تعداد معاملات مربوطه نیز روند به شدت کاهشی را در پیش گرفته است. بنابراین کاهش قیمت در بازار مسکن در ماه‌های پیشِ رو محتمل به نظر می‌رسد.

حتی در صورت تداوم افزایش قیمت مسکن، سرعت رشد آن احتمالا کند شده و پایین‌تر از تورم عمومی خواهد بود؛ چرا که طی سه سال اخیر با سرعت بسیار بیشتری به نسبت تورم عمومی حرکت کرده است. نمودار3 به خوبی گویای این امر است.

مطابق نمودار فوق، سرعت رشد قیمت مسکن از نیمه دوم سال 1396 تا پایان 1399 بسیار بالاتر از سرعت رشد قیمت کالاها و خدمات یا همان تورم عمومی بوده است.

و این خود دلیل محکمی برای شکل‌گیری حباب قابل توجه در بخش مسکن بوده است. حتی رشد نقطه‌ای مسکن در سال 1399 فراتر از رشد نقطه‌ای نقدینگی رفته است.

اما سوالی که ممکن است به ذهن متبادر شود این است که، با این اوصاف چرا قیمت مسکن مشخصا در اسفندماه همچنان افزایش یافته است؟ نمودار4 گویای این امر است.

در توضیح چرایی افزایش قیمت مسکن در اسفندماه99؛ مطابق نمودار فوق، بعد از اعلام نتایج انتخابات آمریکا و تعدیل انتظارات تورمی، قیمت مسکن نیز با اصلاح مختصری مواجه شد و پایین‌تر از تورم عمومی قرار گرفت.

اما مشخصا در دو ماه آخر سال99 مجددا سرعت آن از تورم عمومی پیشی گرفته است، چرا؟ به طور سنتی همواره در اسفندماه نوعی تقاضا به ویژه از جانب طبقات بالا برای تعویض مسکن به وجود می‌آید و همین امر منجر به رشد قیمت آن در ماه مذکور گردیده و ارتفاع رشد آن را در عدد 6.6 درصد قرار داده است.

اما به نظر می‌رسد روند افزایش قیمت تداوم نیابد، مگر درحالتی که مجددا قیمت دلار سر به فلک بگذارد و جهش‌های قیمتی قابل توجه را تجربه نماید(جهش‌های قیمتی دلار لااقل تا انتخابات دور از ذهن به نظر می‌رسد و حتی نزولی بودن روند آن محتمل‌تر به نظر می‌آید).