رکود تورمی بازار مسکن ادامه دارد/ جهش 14 درصدی قیمت مسکن در دوماه

در آخرین گزارش بازار مسکن بانک مرکزی که مربوط به ماه های اردیبهشت و خرداد 1403 می باشد، شاهد رکود عمیق معاملات مسکن در اکثر نواحی تهران هستیم. همچنین با وجود رکود در معاملات، افزایش قیمت 1.4 درصدی قیمت واحدهای معامله شده نیز جالب توجه بود.

رکود در معاملات نوسازها، کلنگی ها غوغا کردند

در حالی حدود 27 درصد از 3872 معامله ملک صورت گرفته در خرداد ماه مربوط به املاک با سن کمتر از 5 سال بود که این عدد در فرودین ماه به حدود 30 درصد می رسید. آمار سال‌های گذشته نیز نشان می دهد در زمان افزایش رکود در بازار مسکن، معامله گران این بازار به سمت خرید و فروش خانه های کلنگی می روند. شاید این اقدام معامله گران به دلیل افزایش اقبال آن ها به بحث بازسازی منازل قدیمی تر باشد. البته که کاهش قدرت خرید مردم نیز می تواند از عوامل موثر بر این تغییر رویکرد باشد.

منطقه 5 تهران همچنان بی رقیب در تعداد معاملات

در میان مناطق 22 گانه شهرداری تهران، منطقه 5 با دارا بودن 13.5 درصد از معاملات خردادماه، پررونق ترین منطقه بود. این نکته حائز اهمیت است که منطقه 5 تهران نیز جزو بزرگترین مناطق است و طیف مختلفی از املاک در این منطقه یافت می شود.

بازدهی مسکن هم از تورم عقب افتاد!

با توجه به آمار بانک مرکزی، متوسط قیمت هر متر آپارتمان در تهران به 85.9 میلیون تومان رسیده است. این مقدار، رشد 1.4 درصدی نسبت به ماه گذشته و رشد 9.7 درصدی نسبت به خردادماه سال گذشته به ثبت رسانده است.

با این تفاسیر می توان گفت سرمایه گذاران املاک نیز نتوانستند بازدهی مناسبی در سال گذشته بدست آوردند و بازدهی آن ها از بانک نیز بسیار کمتر بود.

واحدهای کوچک متراژ، طلای بازار املاک

براساس آمار بانک مرکزی، واحدهای 50 تا 60 متر بیشترین معاملات را در بین انواع متراژ مورد بررسی را داشتند. از این رو سرمایه گذاران این واحدها در صورت لزوم می توانستند واحدهای خود را به راحتی نقد کنند.

یکی از بزرگترین مشکلات بازار املاک بحث ریسک نقدشوندگی است. سرمایه گذاران در واحدهای کوچک متراژ با ارزش کمتر از 5 میلیارد تومان، این ریسک را به خوبی مدیریت کردند.

نتیجه گیری و پیش بینی

آمار معاملات مسکن نشان می دهد که وضعیت بازار املاک نیز مانند سایر بازارهای دارایی کشور، خراب است. بسیاری از سرمایه گذاران، حداقل ترین بازدهی را نیز از این بازار نتوانستند کسب کنند. مهمترین دلیل این امر را می توان در پیشران بازارها جستجو کرد؛ انتظارات تورمی. با توجه به ثبات قیمت ارز در محدوده 60 هزار تومان، انتظارات تورمی جامعه به شدت کاهش یافته است و همین مورد موجب شده تا تقاضا سفته بازی و سرمایه گذاری برای انواع دارایی کاهش یابد.

اما در ادامه چه خواهد شد؟ ادامه راه بازار املاک را می توان با توجه به روی کارآمدن دولت جدید بررسی کرد. با توجه به سیاست هایی که افراد اقتصادی نزدیک به آقای پزشکیان در ذهن دارند، به نظر می رسد که ثبات نرخ ارز در همین محدوده ها ادامه خواهد داشت. اما شاید کمی از فشار سیاست های موسوم به ثبات اقتصادی و انقباض پولی کاسته شود.

به همین دلیل پیش بینی می شود در برخی مناطق که قیمت دلاری آن ها در محدوده میانگین های تاریخی است، شاهد بهبود معاملات باشیم. اما در سایر مناطق همچنان رکود سنگین برقرار باشد.