درآمدهای ریالی، خانه‌های دلاری! / رونق بازار مسکن آمریکا با وام‌های ۶ درصدی و بازپرداخت ۳۰ ساله!

بازار مسکن ایران طی سال‌های گذشته در شرایط بحرانی قرار گرفته و خرید خانه را به امری دست‌نیافتنی تبدیل کرده است. در همین حال، موجی در افکار عمومی شکل گرفته مبنی بر اینکه با وجود قیمت‌های بالا در ایران، قیمت مسکن همچنان نسبت به بسیاری از کشورها،‌ به‌ویژه آمریکا ارزان‌تر است.

برخی حتی به قیمت‌های بالا و مالیات‌های سنگین در آمریکا، به خصوص نیویورک اشاره می‌کنند. اما آیا این قیاس صحیح است؟ شاید برای پاسخ به این سوال، انجام مقایسه‌ای میان بازارهای مسکن ایران و آمریکا جذاب باشد.

ایران در رتبه 12 و آمریکا در رتبه 102 سختی خرید مسکن قرار دارند

بررسی‌های تجارت‌نیوز از داده‌های Numbeo که به بررسی جدیدترین داده‌های اقتصادی کشورها و محاسبه هزینه زندگی در سراسر جهان می‌پردازد نشان می‌دهد که در میان 105 کشور موجود در فهرست میزان سختی خرید مسکن، ایران با نسبت قیمت به درآمد 20.7 برابری در رتبه 12 قرار گرفته است.

این در حالی‌ست که آمریکا با فاصله 90 پله‌ای، با نسبت قیمت به درآمد 3.6 برابری، رتبه 102 سختی خرید مسکن را کسب کرده است. این گزاره به معنای آن است که خرید خانه در آمریکا تا چه میزان می‌تواند آسان‌تر از خرید خانه در ایران باشد.

تهران در رتبه 4 و نیویورک در رتبه 103 سختی خرید خانه قرار دارند

تهران اما با نسبت قیمت به درآمد 38.1 برابری در رتبه چهارم از میان 268 شهر موجود در فهرست سختی خرید خانه قرار دارد و نیویورک که همواره به‌عنوان گران‌ترین شهر آمریکا شناخته می‌شود با نسبت قیمت به درآمد 13 برابری، جایگاه 103 سختی خرید خانه را به خود اختصاص داده است.

به این ترتیب حتی خرید خانه در یکی از گران‌ترین و لوکس‌ترین شهرهای جهان، از خرید خانه در تهران آسان‌تر است.

پایین‌ترین رتبه نیز برای شهر دیتروت ایالت میشیگان است که با نسبت قیمت به درآمد 1.2 برابری، در جایگاه 268 قرار گرفته است. این بدان معناست که شهروندان این شهر به‌طور میانگین با 1.2 برابر درآمد سالانه خود می‌توانند صاحب خانه شوند.

متوسط قیمت خانه در آمریکا براساس گزارش census حدود 154.7 دلار برای هر فوت مربع برای خانه‌های جدید در سال 2023 است که به عبارتی متوسط هر متر مربع حدود 1664 دلار می‌شود.

با این‌حال طبق داده‌هایnumbeo متوسط قیمت مسکن در آمریکا حدود 3592 دلار و متوسط قیمت خانه در ایران 1337 دلار است. بر اساس داده‌های این وبسایت، متوسط قیمت مسکن در مرکز شهر تهران نیز حدود 2242 دلار برآورد شده است.

درآمد آمریکایی‌ها 4429 دلار و درآمد ایرانی‌ها 268 دلار است

با این‌ حال حتی با در نظر گرفتن داده‌های numbeo میزان درآمد شهروندان آمریکا به مراتب بسیار بیشتر از ایران است.

به‌طوری که متوسط درآمد ماهانه هر آمریکایی حدود 4429 دلار ثبت شده که از متوسط قیمت هر متر مسکن در این کشور حدود هزار دلار بیشتر است.

در مقابل اما درآمد هر شهروند ایرانی به‌طور متوسط 268 دلار و میانگین درآمد شهروندان تهرانی تنها 287 دلار است. این در حالی است که متوسط قیمت هر متر مسکن در ایران حداقل 7.6 برابر بیشتر از متوسط درآمد ماهانه است. با این حال آیا می‌توان با بودجه خرید یک خانه معمولی در تهران، در آمریکا خانه خرید؟

خانه‌های مبله در آمریکا ارزان‌تر از خانه‌های ایرانی تمام می‌شود!

آخرین آمار منتشرشده از متوسط قیمت مسکن در تهران به مردادماه بازمی‌گردد که بر اساس آن، قیمت هر متر مربع خانه 88 میلیون و 500 هزار تومان برآورد می‌شد.

با این حال اما بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد که میانگین قیمت هر متر خانه در تهران اکنون به بیش از 100 میلیون تومان رسیده است.

به‌عنوان مثال، یک خانه 80 متری دو خوابه، ساخت سال 1399 با قیمت 10 میلیارد و 600 میلیون تومان در منطقه امیرآباد آگهی شده است. به عبارتی هر متر این خانه 132 میلیون و 500 هزار تومان قیمت گذاری شده و در ویژگی‌ها و امکانات این آپارتمان آسانسور، پارکینگ، انباری، کولر گازی و شوفاژ درج شده است.

قیمت این خانه با دلار بازار آزاد حدود 151 هزار و 428 دلار می‌شود؛ اما با بودجه 150 هزار دلاری، چه خانه‌ای می‌توان در آمریکا خرید؟

شاید عجیب به نظر برسد اما با همین بودجه و حتی کمتر از آن می‌توان در آمریکا، حتی در ایالت‌های نیویورک یا کالیفرنیا خانه‌های مناسبی خرید. جالب است که همین خانه‌ها به‌صورت مبله و با لوازم خانگی آگهی شده‌اند و حتی می‌توان آن را به صورت قسطی خرید!

برای مثال یک خانه سینگل فمیلی (یک خانه برای یک خانواده – ویلایی) سه خوابه با دو حمام و سرویس بهداشتی اما ساخت سال 1947 میلادی، با متراژ 580 متر که حدود 130 متر آن قابل سکونت است، با قیمت 149 هزار و 900 دلار آگهی شده است.

این خانه در ایالت نیویورک، در شهر بزرگ راچستر قرار دارد؛ در ویژگی و امکانات این خانه یک ماشین ظرف‌شویی و یخچال نیز ذکر شده و همچنین یک دفترکار نیز بیرون از خانه در حیاط وجود دارد.

جلوگیری از احتکار مسکن در آمریکا به‌وسیله مالیات‌ستانی انجام می‌شود

با این حال باید توجه داشت که مالکیت خانه در آمریکا مشمول مالیات است و همین موضوع باعث شده تا اشخاص حقیقی و حقوقی در آمریکا از سرمایه‌گذاری و احتکار در ملک دوری کنند.

به این ترتیب حتی خرید یک خانه نیز شامل مالیات می‌شود و احتمالا به همین دلیل است که بسیاری از شهروندان آمریکایی اجاره کردن ملک را به خرید آن ترجیح می‌دهند.

با این حال مالیات ماهانه خانه‌ای که ذکر شد،‌ حدود 3264 دلار در سال است که مبلغ ماهانه آن 264 دلار می‌شود. اما می‌‌توان گفت حتی همین میزان مالیات، با توجه به درآمد بالا در آمریکا، به صرفه است.

بر اساس گزارش سایت SoFi.com میانگین حقوق سالانه افراد شاغل (ناخالص) حدود 74 هزار و 870 دلار است که ماهانه حدود 6 هزار و 240 دلار می‌شود. این بدان معناست که شهروندان آمریکایی به طور میانگین ماهانه 436 میلیون تومان درآمد دارند. بنابراین پرداخت این مقدار مالیات سخت به نظر نمی‌رسد.

در یک مثال دیگر یک آپارتمان 123 متری دو خوابه و سال ساخت 1400 واقع در خیابان ولیعصر تهران، با قیمت 9 میلیارد و 840 میلیون تومان درج شده و تنها ویژگی و امکانات ذکر شده در این آگهی، آسانسور، پارکینگ و انباری است. قیمت این آپارتمان به دلار آزاد حدود 140 هزار دلار است اما با همین بودجه، حتی مقداری کمتر می‌توان در منهتن آمریکا خانه خرید!

برای نمونه یک خانه کاندو (آپارتمان) یک خوابه (به همراه سه اتاق دیگر که شامل اتاق ورزش نیز می‌شود) با یک حمام و سرویس بهداشتی و ساخت سال 1903 میلادی، با متراژ 58 متر با قیمت 138 هزار دلار درج شده است که به پول ایران حدود 9 میلیارد و 660 هزار تومان می‌شود. در ویژگی‌ها و امکانات این آپارتمان به مبله بودن و آسانسور و باشگاه اشاره شده است.

مالیات این خانه نیز 141 دلار و میزان بیمه آن 48 دلار در ماه است. همچنین هزینه اشتراک انجمن HAO دو هزار و 88 دلار در ماه است. انجمن HAO یا انجمن مالکان خانه، یک سازمان است که وظیفه نگهداری و مدیریت املاک و مشترکات در یک منطقه مسکونی را به عهده دارد. این انجمن وظایف متعددی از جمله نگهداری از استخر و باشگاه و یا تعمیرات مشترک نیز دارد.

وام‌های مسکن در آمریکا با سود 6.4 درصدی و بازپرداخت 30 ساله پرداخت می‌شوند

درست است که بسیاری از آپارتمان‌ها یا خانه‌های ویلایی در آمریکا بیش از 500 هزار دلار قیمت دارند، اما نکته جالب اینجاست که با کمی جست‌وجو می‌توان خانه‎‌های 100 تا 200 هزار دلاری را پیدا کرد، حتی در برخی از مناطق خانه‌های 50 هزار دلاری نیز وجود دارند که به صورت مبله و با لوازم خانگی به فروش می‌رسند.

اما نکته قابل توجه درباره تمام مثال‌های ذکرشده از بازار مسکن آمریکا این است که می‎‌توان آنها را به صورت اقساط با بازپرداخت 30 ساله خرید.

به‌طور کلی برای خرید هر ملک ابتدا باید 20 درصد هزینه کل، به عنوان پیش پرداخت و چهار درصد از مبلغ کل آپارتمان نیز به عنوان هزینه بسته شدن قرارداد (حق کمیسیون)‌ پرداخت شود.

به این ترتیب برای خرید این خانه به‌صورت اقساط ابتدا باید 33 هزار و 120 دلار آن برای پیش‌پرداخت و کمیسیون قرارداد داده شود.

سپس با سود 6.4 درصدی و بازپرداخت 30 ساله، باید حدود دو هزار و 971 دلار برای سود و اصل وام، حق اشتراک انجمن HAO و همچنین بیمه خانه به صورت ماهانه پرداخت شود.

در آمریکا خانه‌های متحرک برای افرادی با بودجه کمتر به فروش می‌رسد

گفتنی‌ست خانه‌هایی به صورت متحرک در آمریکا به فروش می‌رسند که توسط کارخانه ساخته شده است. این خانه‌ها دارای متراژهای مختلفی هستند و مشمول مالیات کمتری می‌شوند؛ به همین دلیل برای افرادی که دارای بودجه محدودی هستند بسیار مناسبند.

حال آنکه چنین خانه‌هایی در ایران وجود ندارند و طی سال‌های اخیر بسیاری از اقشار جامعه به دلیل بودجه محدود مجبور به خرید یا حتی اجاره کانکس برای زندگی شده‌اند!

به این ترتیب مشخص می‌شود قیمت خانه در آمریکا نه تنها نسبت به درآمد هر فرد بالا نیست، بلکه در شهرهایی نظیر دیتروت بسیار کم است.

گزارش‌های بیشتر را در صفحه مسکن بخوانید.

منبع: تجارت نیوز