ماموریت «کاتب» بازار املاک؛ آیا مالکان املاک بدون‏‏‌سند «اخطار» گرفتند؟

رای اسنادی که پس از تاریخ سوم تیر ماه امسال صادر شده‌‌‌اند، قرارداد اولیه خرید و فروش الزاما باید در سامانه کاتب درج و ثبت شود. قراردادهایی که دارای سند رسمی هستند اما تاریخ صدور سند آنها پیش از سوم تیر ماه 1403 است؛ برای این نوع معاملات فعلا الزامی برای ثبت در کاتب وجود ندارد، هرچند امکان ثبت پیش‌‌‌نویس قرارداد در این سامانه برای آنها مهیاست. نوع سوم به معاملات املاک دارای سند عادی بازمی‌‌‌گردد که تنظیم قرارداد خرید و فروش این املاک به شکل قبل (با حذف صدور کد رهگیری) قابل انجام است؛ البته به زودی تغییری در این رویه ایجاد خواهد شد. در عین حال طی هفته‌‌‌های اخیر تمامی شهروندان پیامک‌‌‌هایی مبنی بر الزام رسمی معاملات املاک دریافت کرده‌‌‌اند.

این پیامک‌‌‌ها تنها مربوط به دارندگان اسناد رسمی بوده، بنابراین دارندگان سند عادی در تنظیم قراردادهای خود به شیوه قبل عمل کنند. رئیس کانون سردفتران در خصوص تغییر نحوه سنتی ثبت قرارداد خرید و فروش املاک در کشور و پایان تنظیم قراردادهای موسوم به کد رهگیری با جایگزینی با سامانه کاتب گفت: قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول پس از طی پروسه‌‌‌ای طولانی در تاریخ سیزدهم خرداد ماه به تصویب نهایی رسید و از سوم تیر ماه امسال لازم‌الا‌‌جرا شد. تصویب این قانون پیشینه‌‌‌ای طولانی در کشور دارد؛ از مدت‌‌‌ها قبل نظم‌‌‌بخشی در نحوه نقل و انتقال و تنظیم اسناد مربوط به اموال غیر منقول در کشور مطرح بود؛ قدمت طرح این مساله به بیش از 3دهه بازمی‌‌‌گردد. با این وجود طی سال‌های اخیر حاکمیت تصمیم گرفت تا این قانون را مصوب کرده و اجرایی کند. به این ترتیب پس از پیگیری‌‌‌های طولانی نسخه نهایی این قانون به تصویب رسید و بخشی از مواد آن نیز در شرایط کنونی قابل اجراست. 

خندانی گفت: قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول قصد دارد تا اسناد عادی در کشور را ساماندهی کند. در شرایط کنونی کیفیت ثبت معاملات اسناد عادی در کشور فاقد نظم و اعتباری دقیق است؛ نحوه تنظیم اسناد عادی در کشور مشکلات متعددی را برای طرفین معامله رقم زده بود. نبود الزام برای ثبت اسناد رسمی در کشور باعث شده بود تا برخی دارندگان سند رسمی به دلایل مختلف سراغ ثبت اسناد رسمی نروند و معاملات خود را به صورت عادی و قولنامه‌‌‌ای تنظیم کنند. این رویه می‌توانست ایرادات متعددی برای طرفین معامله ایجاد کند. در چنین شرایطی این قانون قصد دارد تا سروسامانی جدی به نحوه نقل‌‌‌ وانتقال و تنظیم اسناد عادی در کشور بدهد. در عین حال قرار است تا هر ملکی اعم از خانه، آپارتمان، زمین روستایی، شهری، کشاورزی، باغ و… دارای سند رسمی شود و در ادامه نقل و انتقالات به موجب سند رسمی انجام شود.

وی ادامه داد: البته صدور سند برای تمامی اسناد عادی در کشور نیاز به ایجاد زیرساخت دارد و زمان‌براست؛ در ماده یک این قانون آمده است یک‌‌‌سال پس از راه‌‌‌اندازی رسمی «سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی»؛ لازم است تا دارندگان اسناد عادی نسبت به ثبت ادعای خود بر املاک و زمین‌‌‌های تحت دارایی خود اقدام کنند. البته در این قانون فرصتی یکساله از زمان تصویب قانون به نهادهای مسوول داده شده تا این سامانه راه‌‌‌اندازی شود. پس از راه‌‌‌اندازی این سامانه فرصتی مناسب به دارندگان اسناد عادی داده می‌شود تا ادعای خود در خصوص مالکیت یک ملک و زمین را در سامانه ثبت کنند، پس از طی مراحل اداری و قانونی برای هر سند عادی یک سند رسمی صادر می‌شود.

خندانی در خصوص تغییر نحوه ثبت قرارداد خرید و فروش املاک دارای سند رسمی با تصویب قانون الزام به ثبت اسناد معاملات اموال غیرمنقول نیز گفت: نحوه نقل و انتقال املاک دارای سند رسمی مانند گذشته است؛ البته تغییراتی به لحاظ شکلی در نحوه تنظیم ابتدایی قراردادهای معامله ایجاد شده است.

کدام املاک ملزم به ثبت در کاتب هستند؟

وی افزود: در شرایط کنونی بر اساس قانون الزام به ثبت اسناد؛ معاملات مربوط به املاکی که سند رسمی آنها پس از سوم تیر ماه 1403 صادر شده باشد (معروف به سند سبز) باید از طریق سامانه کاتب انجام شود. در خصوص این دسته از سندها، امکان تنظیم مبایعه‌نامه و قولنامه از سوی بنگاه‌‌‌های معاملاتی وجود ندارد.

البته بنگاه‌‌‌ها این امکان را دارند تا مذاکرات طرفین معامله را در سامانه کاتب درج کنند و درواقع پیش‌‌‌نویس قرارداد را تنظیم کرده و به دفاتر اسناد رسمی به شکل سامانه‌‌‌ای ارسال کرده و در ادامه طرفین معامله با حضور در دفاتر ثبت اسناد رسمی نسبت به تکمیل و ثبت پیش قرارداد درج شده در سامانه اقدام کنند. در عین حال دفاتر اسناد رسمی می‌توانند، این قراردادها را برای طرفین معامله در سامانه کاتب ثبت کنند.

در خصوص معاملات مربوط به املاک دارای سند رسمی پیش از سوم تیر ماه امسال؛ تنظیم مبایعه‌نامه یا قولنامه فعلا می‌تواند به روال قبل انجام شود و طرفین معامله پس از آن برای ثبت رسمی قرارداد به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند. البته این دسته معاملات نیز از همان ابتدا امکان درج و ثبت در سامانه کاتب را دارند و محدودیتی در خصوص آنها درنظر گرفته نشده است. با وجود این، الزامی در این خصوص ندارند.

خندانی درباره دسته سوم املاک که «سند رسمی» ندارند نیز گفت: فعلا معاملات این املاک به روال قبل ادامه دارد؛ اما پس از راه‌‌‌اندازی «سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی» در خصوص ثبت ادعا برای این املاک و درخواست سند برای آنها اطلاع‌‌‌رسانی خواهد شد.

 رئیس کانون سردفتران در خصوص نحوه محاسبه حق‌الزحمه‌‌‌ بنگاه‌‌‌های معاملات املاک گفت: این قانون تغییری در شرح وظایف بنگاه‌‌‌های معاملات املاک ایجاد نکرده است؛ بنگاه‌‌‌های معاملات املاک وظیفه پیدا کردن مشتری و انجام صحبت‌‌‌های اولیه در تنظیم قراردادهای خرید و فروش را دارند و این کار به روال سابق انجام می‌شود. بنابراین دریافت حق‌الزحمه نیز به روال سابق برقرار است. البته در خصوص حق‌‌‌العمل این صنف قرار است تا دولت فرمولی جدید ارائه کند؛ اما تا زمان تنظیم آیین‌‌‌نامه کمیسیون مشاوران املاک؛ حق الزحمه به سیاق قبل تنظیم و اخذ می‌شود. وی افزود: در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول آمده است که دولت به منظور تعیین فرمول حق‌العمل مشاوران املاک آیین‌نامه لازم را تصویب و اعلام می‌کند. این آیین‌نامه در هیات دولت و با همکاری وزارت صمت، وزارت راه و شهرسازی و صنف مشاوران املاک تنظیم می‌شود.

خندانی در خصوص غیرفعال شدن سامانه صدور مبایعه‌نامه ممهور به کد رهگیری برای اسناد عادی پیش از راه‌‌‌اندازی سامانه جایگزین گفت: واقعیت آن است که کد رهگیری تضمین‌‌‌کننده سلامت یک معامله نبود؛ در واقع کد رهگیری مانع فروش معاملات دارای معارض، فروش مال غیر یا فروش یک ملک به چند نفر نمی‌‌‌شد. درواقع صدور کد رهگیری باعث اطمینان‌‌‌بخشی 100درصدی به معاملات اموال غیرمنقول نبود و همین امر نیز موجب تصویب قانون الزام به تنظیم اسناد رسمی شد. وی ادامه داد: سامانه کاتب و راه‌‌‌اندازی سامانه ثبت الکترونیک اسناد به رسمی کردن تمامی معاملات املاک در کشور منجر می‌شود. با این وجود برای حل چالش تنظیم اسناد عادی پیش از راه‌‌‌اندازی سامانه ثبت ادعا و صدور سند برای تمامی املاک که طبیعتا فرآیندی زمان‌بر در کشور است؛ به زودی برای جایگزینی مبایعه‌نامه دارای کد رهگیری تصمیم‌‌‌گیری می‌شود.

تنظیم اسناد عادی، تا اطلاع ثانوی به روال قبل

رئیس کانون سردفتران در توضیح پیامک‌‌‌های معاونت اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم دادگستری استان تهران با این مضمون «در صورت عدم‌ثبت معاملات اموال غیرمنقول (ساختمان‌ها ، املاک و زمین‌ها) در مهلت قانونی در سامانه ثبت الکترونیک اسناد سازمان ثبت، دعاوی تنفیذ و فسخ معامله و الزام به تنظیم سند رسمی به استناد سند عادی (مبایعه‌نامه یا قولنامه و…) پذیرفته نمی‌شود.» نیز گفت: این پیامک‌‌‌ها در راستای اجرای قانون ثبت اسناد رسمی برای املاک دارای سند رسمی است و معاملات اسناد عادی را شامل نمی‌شود.

وی درباره نگرانی‌های هفته‌‌‌های اخیر برای برخی دارندگان اسناد عادی در کشور مبنی بر فاقد اعتبار بودن مبایعه‌نامه‌‌‌ها و هر نوع سند عادی گفت: این نگرانی‌ها نادرست بوده و مجدد تاکید می‌‌‌کنم که تمامی اسناد عادی و معاملات آن به شیوه قبل دارای اعتبار است. موعد راه‌‌‌اندازی سامانه جدید تیر ماه سال آینده است؛ البته این امکان وجود دارد که این سامانه پیش از موعد مقرر نیز راه‌‌‌اندازی شود. پس از راه‌‌‌اندازی این سامانه، مراتب به شکل رسمی از سوی رئیس قوه قضائیه و روزنامه رسمی به اطلاع مردم می‌رسد. سپس از طریق رسانه‌‌‌های عمومی شیوه ثبت ادعای مالکان املاک فاقد سند رسمی به اطلاع مردم خواهد رسید؛ مردم فرصت لازم را پیدا می‌کنند تا ادعای خود را در سامانه ثبت کرده و روند اداری لازم برای بررسی ادعاها و صدور اسناد رسمی طی شود.

خندانی در ادامه گفت: قوه قضائیه، سازمان ثبت اسناد رسمی، دفاتر اسناد رسمی و مشاورین املاک چهار سازمان و نهادی هستند که اجرای قانون الزام به ثبت رسمی اموال غیر‌منقول برعهده آنها گذاشته شده است. اجرای این قانون آغاز شده، میان 3 بخش سازمان ثبت اسناد رسمی، دفاتر اسناد رسمی و مشاورین املاک جلساتی برای چگونگی اجرایی شدن این قانون برگزار شده و درصدد هستیم تا این قانون به درستی اجرایی شود. همکاری این سه مجموعه و نهاد صنفی در کنار هم به اجرایی شدن این قانون کمک خواهد کرد.

در این قانون صلاحیت، کارکرد و شرح وظایف هر یک از اضلاع تنظیم قرارداد خرید و فروش به شکل دقیق مشخص شده است. البته این قانون مانعی در مقابل فعالیت مشاوران املاک فاقد مجوز قانونی ایجاد خواهد کرد؛ اما مشاوران املاک دارای مجوز نباید نگرانی داشته باشند و به سیاق قبل به کار خود ادامه ‌دهند. با اجرای صددرصدی این قانون اسناد مردم تثبیت شده و معاملات اموال غیرمنقول در کشور شفاف‌‌‌تر می‌شود.

لینک تصویری این گفت‌و گو را می‌توانید در کانال و سایت روزنامه« دنیای اقتصاد» مشاهده کنید.