جستاری در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر‌منقول

مطابق مواد 22، 46، 47 و 48 قانون مذکور، اسناد مربوط به عقود راجع به املاک و حقوق مربوط به آنها الزاما باید در ادارات ثبت و دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسند و در غیر‌این‌‌‌صورت در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهند شد. پس از پیروزی انقلاب اسلامی طی تفاسیری توسط شورای نگهبان اطلاق مواد 22 و 48 قانون ثبت در بی‌‌‌اعتبار دانستن اسناد عادی غیررسمی که قرائن و ادله قانونی یا شرعی معتبر بر صحت مفاد آنها باشد، مغایر شرع دانسته شد. سپس طرح ارتقای اعتبار اسناد رسمی در سال 1395 ارائه شد که به طرح الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول تغییر نام داد و در سال 1399 در مجلس شورای اسلامی تصویب شد. متعاقبا با ایرادات مجدد شورای نگهبان مواجه شد، از جمله پذیرفته نشدن اسناد عادی (اسناد به ثبت نرسیده) نزد محاکم و ادارات برخلاف شرع شناخته شد. در نهایت با ارجاع به مجمع تشخیص مصلحت نظام در تاریخ 1403.2.26، به تصویب نهایی رسید، که بررسی ابعاد آن موضوع این نوشتار است.

نوآوری‌های مقررات جدید

در حال حاضر، دو قانون بسیار مهم در خصوص املاک کشور تصویب شده که یکی قانون جامع حدنگار (کاداستر) کشور مصوب 1393.11.12 کشور است که نقشه حدنگاری کل کشور را تهیه و اسناد مالکیتش را صادر می‌کند. دوم، قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» است که تکمیل‌کننده آن است. مطابق قانون یادشده هرگونه نقل و انتقال باید به صورت رسمی انجام شود و بر اساس ماده 10 آن، سازمان ثبت مکلف است ظرف یک‌‌‌‌‌‌سال از تاریخ ابلاغ این قانون، سامانه‌‌‌ای را با عنوان «ساماندهی اسناد غیررسمی» جهت ثبت ادعاهای راجع به مالکیت عین، مالکیت منافع بیش از دوسال و حق انتفاع و حق ارتفاق اموال غیرمنقول و مستندات مربوط به آن که قبل از راه‌‌‌اندازی سامانه مذکور ایجاد شده و فاقد سند رسمی هستند، ایجاد کند.

به عبارتی این مقررات دارای دو مولفه مهم است؛ یکی از جهت دامنه زمانی است که سازمان مکلف شده از تاریخ ابلاغ این قانون یعنی 1403.3.13 اقدام به راه‌اندازی سامانه ثبت الکترونیک اسناد کند. دوم از حیث دامنه شمول آن است که با توجه به هدف قانون‌گذار مبنی بر سامان دادن به اسناد غیر‌رسمی، پس از راه‌اندازی سامانه مزبور، ثبت کلیه معاملات مفید انتقال مالکیت یا هر نوع اعمال حقوقی و معاوضه‌ای که سبب انتقال عین شود از قبیل بیع، وقف، هبه، صلح، معاملات با حق استرداد موضوع مواد 33 و 34 ثبت و… تا یک‌سال بعد از آن به عنوان یک قاعده آمره الزامی است و حتی تعهد بر بیع و قولنامه را نیز شامل می‌شود.

به‌علاوه ماده 14 آن به دایره تسری قانون افزوده و سازمان ثبت مکلف شده برای املاکی که دستور نقشه آن شامل تعداد طبقات، سطح اشغال مجاز و تعداد واحدهای هر طبقه توسط مراجع قانونی صادر‌کننده پروانه ساختمانی صادر شده است، امکان تنظیم سند رسمی تقسیم نامه بین مالکان را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد فراهم سازد و برای هر واحد آن دستور نقشه شناسه یکتا تخصیص دهد. همچنین به موجب تبصره 1 آن، مراجع صادر‌کننده پروانه ساختمانی مکلفند دستور نقشه موضوع این ماده را که شامل تعداد طبقات سطح اشغال مجاز و تعداد واحدهای هر طبقه است به تقاضای مالک و با رعایت قوانین و مقررات شهرسازی صادر کنند.

در این راستا در بخشی از ماده 10 قانون مذکور آمده است: مدعیان مذکور مکلفند ظرف دو سال از تاریخ راه‌‌‌اندازی این سامانه نسبت به درج مستندات و ادعاهای خود در سامانه مذکور و ظرف دو سال از تاریخ درج در سامانه، حسب مورد نسبت به تنظیم سند رسمی یا طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یا دعوای مرتبط در مراجع قضایی یا هر امر قانونی لازم دیگر به ‌‌‌منظور اخذ سند رسمی مالکیت، اقدام و مدرک مربوط را در سامانه درج کنند. پس از اقدام متقاضی، مراجع قانونی مربوط مکلفند اقدامات انجام‌‌‌‌شده توسط متقاضی و نیز نتیجه آن را در سامانه موضوع این ماده درج کنند. پس از این مهلت هیچ ادعایی در سامانه قابل ثبت نیست. در ‌‌‌صورت انقضای مواعد فوق‌‌‌الذکر و عدم‌اقدام قانونی مدعیان مذکور، ادعاهای مزبور علیه اراضی عمومی و دولتی از جمله اراضی ملی، موات، خالصه، مستحدث و ساحلی و همچنین علیه اشخاص ثالث با حسن نیت (بی‌‌‌‌‌‌اطلاع از معاملات معارض قبلی) دارنده سند رسمی، قابل استناد، استماع و معارضه نیست.

با این توصیف قانون‌گذار تکلیف را مشخص کرده و از یکسو معاملات مبتنی بر مبایعه‌نامه‌های عادی را فاقد اعتبار و به تعبیری غیر‌مُملک دانسته است. البته انتقال منافع ملک تا دوسال از این حکم مستثنی است، مگر اینکه مدت اجاره زائد بر دو سال باشد که به‌طور معمول در خصوص واحدهای تجاری کاربرد دارد. از سوی دیگر، با دادن فرصت چهار ساله اجازه داده، اشخاص مستندات و ادله خود را در سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی درج کنند تا در این چهار سال تعیین‌تکلیف شود و پس از آن دیگر سند عادی نسبت به اموال غیر‌منقول در محاکم و اداره‌‌‌های دولتی قابلیت استناد ندارد و از این رو دیگر، مال غیر‌منقولی بدون سند مالکیت نخواهد بود. در واقع از جمع دو قانون اشاره‌شده شاهد تحولی هستیم که پس از دوره‌ای نه‌چندان طولانی، تمامی املاک سراسر کشور دارای سند رسمی و بعد از آن هر گونه نقل وانتقال به صورت رسمی انجام می‌شود. مضافا به موجب این قانون، اراضی کشاورزی با هر مساحتی سنددار شده و افراز بعد از صدور سند امکان‌پذیر است و مطابق این قانون کشاورزانی که در مهلت قانونی نسبت به دریافت سند مالکیت خود اقدام نکنند، مشمول دریافت تسهیلات نخواهند شد.

ناگفته نماند به موجب ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول یک سال پس از راه‌اندازی رسمی «سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی» موضوع ماده (10) این قانون، هر عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع که موضوع یا نتیجه آن‌‌‌ انتقال مالکیت عین یا انتقال حق انتفاع (اعم از عمری یا رقبی برای مدت بیش از دوسال) یا انتقال حق ارتفاق اموال غیرمنقول ‌‌‌باشد و وقف و نیز انعقاد عقد رهن در خصوص آنها و انعقاد عقود مفید انتقال منافع اموال مذکور برای مدت بیش از دو سال و اجاره به شرط تملیک و هر نوع پیش‌‌‌فروش ساختمان اعم از اینکه به‌‌‌صورت سهمی از کل عرصه یا اعیان باشد و تعهد به انجام کلیه اعمال حقوقی مذکور، باید در سامانه فوق ثبت شود. در غیر‌این صورت دعاوی راجع به اعمال حقوقی مذکور که ثبت نشده باشد و ادله راجع به آنها، در بخشی که مفید موارد مذکور است، نزد مراجع قضایی، شبه‌قضایی و داوری قابل استماع نبوده و فاقد اعتبار است و جز دعوای استرداد عوضین، هیچ شکایت کیفری یا دعوای حقوقی یا تقاضایی در خصوص آن عمل حقوقی و اسناد مربوط به آن از قبیل شکایت انتقال مال غیر، دعوای اثبات یا تنفیذ معامله، ابطال سند رسمی مالکیت، الزام به تنظیم سند رسمی، خلع ید، تخلیه ید و الزام به اجرای تعهدات مندرج در آن در مراجع مذکور مسموع نیست.

با این توصیف، نه تنها مُملک بودن قراردادها منوط به ثبت در سامانه شده، بلکه الزام به انجام شروط ضمن آن نظیر وجه التزام نیز به این امر مشروط شده، بنابراین با بی‌اعتباری معاملات عادی، طرح چنین دعاوی مسموع نیست، مگر موضوع دعوی استرداد عوضین باشد. به‌طور مثال چنانچه وکیل مدنی در وکالت‌نامه غیر‌ثبت‌شده‌ای جهت تضمین حق‌الزحمه متعلقه، تملک موضوع وکالت را ضمن عقد شرط کند و موکل از پرداخت آن خودداری کند، الزام به انجام چنین شرطی را نمی‌توان از دادگاه درخواست کرد. از سوی دیگر، با توجه به مقرره ماده 22 قانون ثبت اسناد که این گونه معاملات را جزو عقود تشریفاتی می‌‌‌دانست و نوعا با مقاومت رویه قضایی مواجه بود، دیگر تاب چنین برداشت و تفسیر از سوی دادرسان دادگاه‌‌‌ها وجود ندارد.

شایان ذکر است که از استادان برجسته حقوق دکتر مهدی شهیدی بر این باور بودند که فروش اموال غیرمنقول، عقد رضایی است. با این استدلال که از مواد 22 و 48 عدم‌تحقق بیع برداشت نمی‌شود، بلکه به استناد مواد 338 و 339 قانون مدنی به محض ایجاب و قبول مشتری مالک مال غیرمنقول می‌شود و ازاین رو آن سند را نمی‌توان باعث عدم‌تحقق بیع دانست. در مقابل دکتر کاتوزیان معتقد بودند که با تصویب قانون ثبت در سال 1310، بیع اموال غیرمنقول از حالت رضایی خارج و به عقد تشریفاتی تبدیل شده و حتی تراضی متعاملین بر انجام معامله با سند عادی به نوعی مخالفت با قواعد آمره است. در رویه قضایی نیز این دو استنباط سایه داشت تا در نهایت با صدور رای وحدت رویه شماره 672 هیات عمومی دیوان عالی کشور، حداقل پذیرفته شد که خلع ید فرع بر مالکیت است. به دیگر سخن طرح دعوای خلع ید از زمین قبل از احراز و اثبات مالکیت رسمی، قابل استماع نیست.

اینک با اتقان کامل می‌توان گفت، معاملات مذکور از قالب عقد رضایی خارج شده و تکلیف به ثبت در سامانه، رکن تکمیل‌کننده آن تلقی می‌شود. از این رو مبایعه‌نامه عادی اثری در تملک ندارد تا اثباتا مستند دعوا قرار گیرد. همچنین در خصوص عقودی مانند وقف و هبه، علاوه بر قبض صحت آنها موقوف بر ثبت در سامانه خواهد شد والا آثاری بر آنها از حیث دادخواهی در مراجع قضایی یا پذیرش در ادارات دولتی متصور نیست.

همچنین اسناد ثبت‌نشده راجع به اعمال حقوقی مذکور در هیچ یک از دستگاه‌‌‌های اجرایی موضوع ماده (29) قانون برنامه پنج‌ساله ششم توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران مصوب 1395.12.14پذیرفته نمی‌شود و مراجع قضایی و اداری مذکور فقط شخصی را مالک می‌‌‌شناسند که در دفتر املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، ملک به نام او به ثبت رسیده یا از مالک رسمی به ارث برده ‌‌‌باشد. به عبارت دیگر، از دستاوردهای با ارزش ماده یک قانون الزام آن است که ابهام موجود در مواد 46 و 48 قانون ثبت مصوب 1310 برای همیشه بر‌طرف شده است. زیرا پس از تصویب مواد 46 و 48 قانون ثبت برخی با این استدلال که الزام به ثبت رسمی، ناظر به «سند معامله» است و نه خود «معامله»، نقش ثبت در انتقال مالکیت غیر‌منقول را فقط یک نقش ساده اثباتی می‌‌‌دانستند که دارنده سند عادی با اثبات وقوع آن قادر به بی‌اثر کردن سند رسمی بود. اما اکنون با تصریح بر ثبت اجباری عقود و معاملات غیر‌منقول در سامانه ثبت الکترونیک اسناد، دیگر ابهامی در خصوص بی‌اعتباری اسناد عادی و ارزش اثباتی اسناد رسمی باقی نمی‌‌‌ماند.

در خصوص دعاوی مرتبط با فسخ معاملات و نیز شرط فاسخ که در قراردادهای موجود بسیار رایج است، تبصره 1 ماده 1 مقرر می‌دارد: دعوای تنفیذ فسخ معاملات ثبت‌شده اموال غیر‌منقول در مواردی‌که ثبت فسخ مستلزم رای مرجع قضایی یا داوری است مشروط بر اینکه ظرف 15 روز پس از اعمال حق فسخ اظهارنامه رسمی ارسال و ظرف15 روز بعد از آن نسبت به طرح دعوای تنفیذ فسخ اقدام شود مسموع است هر چند فسخ ثبت نشده باشد. ضمنا سامانه ثبت الکترونیک اسناد باید به گونه‌ای طراحی شود که اگر طرفین قرارداد شرط کنند منتقل‌الیه تا پایان مهلت اعمال حق فسخ یا موعد پرداخت ثمن یا تا موعد دیگری که مورد توافق طرفین بوده حق انجام اعمال حقوقی موضوع این ماده را ندارد امکان انتقال مورد معامله در مهلت تعیین‌شده فراهم نباشد.

در هر حال چنانچه منتقل‌الیه مورد معامله را قبل از ثبت فسخ یا انفساخ به شخص ثالثی به صورت رسمی منتقل کرده باشد و در عمل حقوقی بعدی وی حق فسخ نداشته باشد یا معامله اقاله نشده باشد، این انتقال در حکم تلف مورد معامله بوده و اعمال حق فسخ یا انفساخ موجب انحلال قرارداد بعدی نیست که در این صورت دارنده حق فسخ مزبور به قیمت روز مال غیر‌منقول به منتقل‌الیه مذکور رجوع خواهد کرد. چنانچه منتقل‌الیه حق فسخ داشته باشد یا به هر نحو عین مال به ملکیت وی درآمده باشد، عین مال به انتقال‌دهنده اول دارنده حق فسخ مسترد می‌‌‌شود.

از تبصره فوق چنین استنباط می‌شود، هرگاه معاملات متعددی در طول یکدیگر بر مبیع واقع شود و معامله اول با اعمال خیار تخلف از شرط (بالفرض درصورت عدم‌پرداخت اقساط ثمن در مواعد مقرر) منحل ‌‌‌شود، به‌‌‌ دلیل وجود شرط ضمنی مبنی بر بقای عین یا عدم‌انجام تصرفات ناقله در مبیع، و نیز به حکم عرف که جزئی از عقد و به ‌‌‌منزله ذکر در قرارداد است، و به این جهت که خریدار واقعا یا فرضا از وجود حق فسخ و امکان بازگشت مبیع مطلع بوده است، فروشنده نخست می‌تواند با انحلال قرارداد اول، مبیع را از ایادی بعدی مسترد کند. بر این اساس مفهوم مخالف آن چنین خواهد بود، چنانچه قرارداد اول شفاهی بوده و امکان اطلاع خریدار از خیار تخلف از شرط وجود نداشته یا اینکه پس از انعقاد قرارداد نخست، در قالب توافق مستقل یا شرط الحاقی، فسخ قرارداد در اثر تخلف از شروط مورد توافق امکان‌‌‌پذیر شود، بدون اینکه در قرارداد نخست به آن تصریح شده باشد، انحلال قرارداد اول تاثیری بر قراردادهای بعدی ندارد. وانگهی، اقاله معامله نخست موجب بی‌‌‌اعتباری قراردادهای بعدی نمی‌شود.

مضافا آنچه با تصویب این قانون باید مورد توجه قرار گیرد، تبصره 4 ماده 1 قانون است که مقرر داشته: مفاد این ماده درخصوص اموال غیرمنقولی که پس از لازم‌‌‌الاجرا شدن این قانون سند مالکیت حدنگار برای آنها صادر می‌شود، از تاریخ صدور سند مالکیت مذکور، مجری است، هرچند سامانه موضوع ماده (10) این قانون راه‌‌‌اندازی نشده باشد. بر این اساس قانون الزام برای ملکی که از تاریخ 1403.4.3 دارای کد امنیتی (لینک الکترونیکی) شده قابل اعمال است. کیو آر کد داخل سند الکترونیک انحصارا امضای سازمان ثبت است که برای هر سند جانمایی شده و خدشه‌ناپذیر است و به صورت برخط قابلیت اصالت‌سنجی دارد.

به‌علاوه با الکترونیکی شدن اسناد، الزام تبدیل اسناد دفترچه‌‌‌ای به تک‌برگ حذف می‌شود و مالک از طریق پیامک از صدور سند الکترونیک آگاه می‌شود و از طریق اپلیکیشن کاتب می‌تواند در بخش اسناد الکترونیک مشخصات کامل سندی را که صادر شده است مشاهده کند. از جمله ویژگی‌‌‌های سند الکترونیک قابلیت اصالت‌سنجی آنلاین و آفلاین، غیرقابل جعل و دستکاری، غیرقابل انکار توسط صادر‌کننده، غیرقابل ویرایش، حتی توسط سامانه صادر‌کننده و تحویل برخط است. ضمن اینکه کلیه سامانه‌‌‌های سازمان ثبت اسناد و املاک اعم از مالکیت، ثبت شرکت‌ها، اجرای اسناد رسمی به صورت الکترونیکی صادر خواهد شد.

لازم به تاکید است هر سند حدنگاری که صادر می‌شود، مشمول ضمانت اجرای ماده یک قانون است و نباید به صورت عادی نقل و انتقال یابد. در واقع اسناد حدنگاری که بعد از این تاریخ صادر می‌‌‌‌‌‌شود، باید به صورت رسمی منتقل شود. در این جهت دفاتر اسناد رسمی طبق ماده 2 قانون مکلفند به درخواست طرفین معامله، اسناد مربوط به قراردادهای خصوصی اشخاص در خصوص اموال غیرمنقول از قبیل تعهد به بیع، قولنامه، مبایعه‌‌‌نامه و امثال آن را تنظیم و ثبت کنند. در این صورت باید مبلغ دقیق ثمن مورد توافق طرفین و همچنین شروط موردنظر آنها اعم از پیش‌بینی اقساط ثمن و زمان پرداخت آن، پیش‌بینی انحلال و فسخ یا اسقاط آن با رعایت مقررات مربوط، در سند درج شود. ماخذ محاسبه عوارض و وجوه قانونی از قبیل حق‌‌‌الثبت، حق‌‌‌التحریر و هزینه دادرسی قراردادهای مذکور تابع حکم مندرج در تبصره (3) ماده (64) قانون مالیات‌‌‌های مستقیم اصلاحی 1394.4.31 (ارزش معاملاتی) است.

با این وصف برخلاف گذشته که اشخاص جهت ثبت سند مجبور بودند هزینه و مفاصاهای شهرداری، سازمان امور مالیاتی و سازمان تامین اجتماعی را به صورت جداگانه بپردازند، اما با ایجاد سامانه برخط و وصل کردن آن به سامانه‌‌‌های دفاتر اسناد رسمی، مبالغ از طریق این دفاتر به صورت برخط دریافت شده و دیگر نیازی به مراجعه افراد به سازمان‌های مذکور نخواهد بود.

سیر معاملات اموال غیر‌منقول در بنگاه‌های مشاورین املاک

بررسی روند گذشته نشان از این دارد پیش از مراجعه به دفاتر اسناد رسمی، به‌طور معمول بسیاری از قرارداد‌‌‌های ملکی در قالب سند عادی در دفاتر املاک منعقد می‌‌‌شد، بدون اینکه در سامانه‌ای منعکس شود. اما متعاقبا صدور کد رهگیری و درج آن در سامانه اطلاعات املاک و مستغلات الزامی شد، تا ضمن پیشگیری از معاملات معارض روابط به گونه‎ای شکل گیرد که با هزینه‎ای به مراتب پایین‎تر از زیان‌‌‌های‎ دادخواهی، به انجام برسد.

گرچه دریافت کد رهگیری برای مبایعه‌‌‌نامه تنظیمی در دفاتر املاک، باعث رسمیت سند تنظیمی نمی‌‌‌شد، اما این کد صرفا باعث تقدم خریدار نسبت به خریداران مغبون احتمالی آتی بود که به‌صورت غیر‌قانونی توسط فروشنده، مجددا به ایشان فروخته می‌‌‌شد و تاریخ مذکور در این شرایط قابل استناد بود. بدیهی است خریدار یا فروشنده می‌توانستند درصورت عدم‌دریافت کد معاملاتی در بنگاه، به منظور تثبیت تاریخ عقد معامله، مراتب را از طریق اظهارنامه به طرف مقابل ابلاغ کنند تا در سامانه ثبت شود.

اینک با هدف صیانت از مالکیت اشخاص و نیز جلوگیری از ارتکاب جرائمی از قبیل کلاهبرداری، انتقال مال غیر ‌و پول‌شویی در پی تصویب قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول»، بنگاه‌‌‌های معاملاتی پس از ایجاد تفاهم میان خریدار و فروشنده باید مفاد قرارداد را وارد سامانه «ساماندهی اسناد غیررسمی» کنند و تنظیم سند در دفاتر اسناد رسمی انجام خواهد شد بنابراین دیگر حق تنظیم سند نخواهند داشت. به تعبیر قانون‌گذار، مطابق ماده 3 این قانون مکلفند پس از مذاکره مقدماتی، نسبت به درج پیش‌نویس قرارداد در سامانه‌‌‌ مذکور اقدام و جهت تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی منعکس کنند. بدیهی است این امر ضمن اینکه طرح دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی محدود به موارد مندرج در ماده 10 قانون خواهد شد و نیز از حجم آنها در مراجع قضایی خواهد کاست، نقش قابل‌توجهی در مدیریت بازار املاک و جلوگیری از سفته‌‌‌بازی در معاملات اموال غیر‌منقول ایفا خواهد کرد. مضافا کمک قابل‌توجهی به دولت برای وصول مالیات از معاملات اموال غیرمنقول به واسطه ضرورت درج دقیق ثمن معامله بر مبنای توافق طرفین خواهد داشت.

البته انعقاد بیع‌نامه عادی برای اسناد دفترچه‌ای یا سند تک‌برگی کاغذی نیاز به رعایت تبصره مزبور ندارد و می‌توان کما فی‌السابق کد رهگیری گرفت. اما در مواردی‌که منتهی به تنظیم سند رسمی در دفترخانه می‌شود، در این‌صورت به‌نام خریدار سند حدنگار صادر می‌‌‌شود.

بازگشت بنگاه‌های مشاوران املاک به جایگاه واقعی

به‌دنبال لازم‌الاجرا شدن قانون الزام از سوم تیرماه سال‌جاری، بالطبع صنف مشاوران املاک به جایگاه اصلی خود، یعنی «دلالی» باز خواهند گشت و ضمن کاهش معاملات غیر‌حقوقی، صرفا استحقاق دریافت حق کمیسیون در قبال دلالت طرفین به معامله مورد نظر دارند.

در این خصوص علاوه بر قانون دلالان مصوب 1317 و آیین‌‌‌نامه دلالان معاملات ملکی مصوب 1319 و نیز قانون نظام صنفی (اصلاحی 1392) که به آن صراحت دارد باید گفت، حسب ماده 11 ضمانت اجرای سنگینی برای دلالان معاملات املاک اعم از آژانس‌های املاک و بنگاه‌های مشاوران ملکی پیش‌بینی شده به‌طوری که دیگر نمی‌توانند در معاملات موضوع ماده 1 این قانون مبادرت به تنظیم سند عادی قرارداد کنند. متخلفان از حکم این ماده با حکم قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر‌منقول در مرتبه اول علاوه بر استرداد حق دلالی دریافتی و جریمه‌ای معادل سه برابر آن به تعلیق پروانه کسب به مدت شش ماه و در مرتبه دوم به استرداد حق دلالی دریافتی و جریمه‌ای معادل شش برابر آن و تعلیق پروانه کسب به مدت یک سال و در مرتبه سوم علاوه بر مجازات اخیر‌الذکر به ابطال پروانه کسب محکوم می‌‌‌شوند. وانگهی اسناد عادی تنظیمی از سوی آنان در ادارات پذیرفته نمی‌شود و دعاوی مطروحه به استناد این اسناد قابلیت استماع ندارند.

گرچه مطابق ماده 3 قانون بنگاه‌ها پس از مذاکره مقدماتی، اجازه دارند نسبت به درج پیش‌‌‌نویس قرارداد در سامانه‌‌‌ ثبت الکترونیک اسناد اقدام کنند، اما این امر مانع مراجعه مستقیم مردم به دفاتر اسناد رسمی نیست. چگونگی اتصال به سامانه مذکور و ارتباط دلالان معاملات املاک اعم از مشاوران املاک و بنگاه‌‌‌های معاملات ملکی با دفاتر اسناد رسمی موکول به تنظیم آیین‌‌‌نامه‌‌‌ای شده است. به‌علاوه مقرر شده، تعرفه بنگاه‌های معاملات ملکی و مشاوران املاک با رعایت ضوابط و معیارهایی تعیین شود.

همچنین طبق تبصره 2 ماده 3 قانون، سازمان ثبت مکلف است ظرف یک‌‌‌سال از لازم‌‌‌‌الاجراشدن این قانون، امکان دسترسی دلالان معاملات املاک و اشخاص حقیقی و حقوقی به سامانه ثبت الکترونیک اسناد را به ‌‌‌منظور انجام استعلامات مربوط و ثبت اعمال حقوقی موضوع ماده (1) این قانون، فقط در قالب قراردادهای یکسان و نمونه (بدون امکان کاهش یا افزایش شروط قراردادی توسط متعاملین و دلالان معاملات املاک) در مورد املاک دارای سند رسمی فراهم کند. متعاملین در صورتی‌که قصد ثبت عمل حقوقی خارج از قالب‌های مذکور را داشته باشند، می‌توانند به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند.

نتیجه‌گیری از بحث

از بررسی مطالب گفته‌شده می‌توان به این نتیجه دست یافت که بیع‎نامه‌‌‌هایی که به‎صورت چاپی و دارای آرم اتحادیه تنظیم می‌‌‌شوند، محدود به اسناد دفترچه‌ای یا سند تک‌برگی زرد رنگِ قبل از لازم‌الاجرا شدن مصوبه مجمع خواهند شد. در غیر‌این‌صورت بنگاه‌‌‌ها باید در جهت دلالت طرفین به دفترخانه‌‌‌ها برای صدور سند رسمی اهتمام ورزند، و‌الا خریدار نمی‎تواند از امتیازات اسناد رسمی بهره‎مند شود.

مهم‌تر اینکه در حال حاضر، در راستای ماده 1 و 11قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول (مصوب 1403.2.26 مجمع تشخیص مصلحت)، ضمن پیش‌بینی مجازات، اختیار تنظیم سند عادی از دلالان اعم از بنگاه‌های مشاوران و دفاتر املاک سلب شده است. همچنین ماده 3 قانون مذکور به‌جای اصطلاح بیع‌نامه از کلمه پیش‌نویس که بار حقوقی در حد قولنامه را دارد، استفاده و مقرر شده: دلالان معاملات املاک اعم از مشاوران املاک و بنگاه‌‌‌های معاملات ملکی مکلفند پس از مذاکره مقدماتی، نسبت به درج پیش‌نویس قرارداد در سامانه‌‌‌ ثبت اسناد اقدام و جهت تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی منعکس کنند. ناگفته نماند با اصلاحات جدید، قانون پیش‌فروش ساختمان مجددا احیا شده و قراردادهای پیش‌فروش مطابق ماده 24 قانون مذکور، مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش‌فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی دلالت کنند و باید از تنظیم قرارداد پیش‌‌‌فروش خودداری کنند. در غیراین‌‌‌صورت به مجازات تعلیق یا ابطال پروانه کسب محکوم می‌‌‌شوند.