تحریم داخلی تولید مسکن

راضیه احقاقی: عمده تسهیلات و منابع مالی دولت‌‌‌ها طی سال‌های گذشته به ساخت مسکن حمایتی در زمین‌‌‌های 99 ساله یعنی حاشیه شهرها سوق داده شده؛ این درحالی است که تامین و آماده ‌‌‌سازی زمین در این مناطق به شدت هزینه‌‌‌بر بوده است. مطابق اصل 31 قانون اساسی داشتن مسکن متناسب با نیاز، حق هر فرد و خانواده ایرانی است‌. وجود این اصل در قانون اساسی کشور باعث شده تا دولت‌‌‌های مختلف طی 4 دهه اخیر طرح‌‌‌های متعددی را برای افزایش دسترسی آحاد جامعه به مسکن مناسب اجرایی کنند؛ در عین حال در برنامه‌‌‌های توسعه‌‌‌ای کشور نیز به تامین خانه برای گروه‌‌‌های مختلف و به خصوص اقشار کم‌‌‌درآمد تاکید شده است. به‌رغم اجرای طرح‌‌‌های متعدد در زمینه حمایت از خانه‌‌‌دار شدن آحاد افراد جامعه، اما نتیجه مطلوب حاصل نشده و با گذشت زمان، فاصله زمانی افراد برای دسترسی به خانه سال به سال زیاد می‌شود. در این شرایط بخش قابل‌توجهی از عموم مردم جامعه با فقر مسکن مواجه هستند؛ بخشی از این اقشار در زمره محرومان نیز قرار دارند.

بررسی‌‌‌ها حاکی از آن است که بخش قابل‌توجهی از اقشار ضعیف جامعه به لحاظ درآمدی و فقرای مسکن در بافت فرسوده ساکن هستند؛ هزینه پایین‌‌‌تر سکونت در بافت فرسوده باعث شده تا اقشار با درآمدهای پایین در این مناطق به شکل متمرکز ساکن شوند؛ در چنین شرایطی عدم توجه کافی مسوولان به بافت فرسوده باعث شده تا بخشی از این مناطق با آسیب‌‌‌های اجتماعی مواجه باشند. این در حالی است که بافت فرسوده از پتانسیل بالایی برای نوسازی و تبدیل شدن به سکونتگاه‌‌‌های مناسب برای زندگی اقشار مختلف جامعه برخوردار است. برآوردها حکایت از آن دارد که حدود 25‌درصد جمعیت کشور در بافت فرسوده ساکن هستند؛ در عین حال 50‌درصد از مستاجران کشور نیز در این مناطق سکونت دارند.

بافت جمعیتی ساکن در مناطق فرسوده و محل قرارگیری این مناطق در داخل شهرها باعث شده تا کارشناسان امر طی سالیان متمادی به ظرفیت این مناطق برای نوسازی و ساخت مسکن حمایتی تاکید داشته باشند. در شرایطی که نوسازی بافت فرسوده در کل سطح کشور ضرورتی غیرقابل اجتناب است؛ نوسازی این بافت در کلان‌‌‌شهرها با حمایت‌‌‌های دولتی فرصتی مناسب برای تامین مسکن حمایتی برای دولت با کمترین هزینه به شمار می‌رود.

در عین حال وضعیت بافت فرسوده به نحوی است که ساکنان این مناطق در صورت بروز یک بحران طبیعی نظیر سیل و زلزله به شدت با خطر جانی و مالی مواجه می‌‌‌شوند. در چنین شرایطی نوسازی این بافت ضرورتی غیرقابل اجتناب است. اما بخش قابل‌توجهی از ساکنان و مالکین خانه در این مناطق از استطاعت مالی کافی برای نوسازی خانه‌‌‌های خود برخوردار نیستند و تنها با دریافت حمایت دولتی نظیر تسهیلات مالی از پس این هزینه برمی‌‌‌آیند. در این شرایط کارشناسان بارها بر اجرای طرح‌‌‌های مسکن حمایتی با نظارت در بافت فرسوده تاکید داشته‌‌‌اند.

 کاهش هزینه مسکن حمایتی با بهره‌‌‌گیری از بافت فرسوده

دولت‌‌‌های مختلف طی سالیان متمادی بر ساخت خانه برای اقشار کم‌درآمد تاکید داشته‌‌‌اند؛ بارزترین نمونه حمایت دولت در تامین مسکن محرومان، مربوط به ساخت مسکن ملی در دولت نهم و دهم می‌شود. دولت سیزدهم نیز برای کاهش چالش عدم دسترسی بخشی از اقشار ضعیف جامعه به مسکن، طرح مسکن ملی را مطرح و تعریف کرد و قرار بود که سالانه یک میلیون خانه در این طرح ساخته شود. حدود 6میلیون تقاضا برای نهضت ملی مسکن به ثبت رسید که با توجه به پایش‌‌‌های انجام شده یک میلیون و 800‌هزار نفر مشمول نهایی این طرح شدند و امکان ثبت‌نام قطعی را پیدا کردند.

مطابق نامه‌‌‌نگاری‌‌‌های انجام شده حدود یک میلیون نفر (959‌هزار و 723 واحد مسکونی) از متقاضیان مشمول طرح مسکن ملی واریز اولیه وجه خود را انجام داده و درواقع توانستند ثبت‌نام اولیه خود را قطعی کنند.

 به این ترتیب کار ساخت این واحدها کلید خورد. از این تعداد واحد مسکونی، تنها 399‌هزار و 376واحد مسکونی «روی زمین 99ساله» احداث شده است. این در حالی است که دولت سیزدهم وعده ساخت سالانه یک میلیون مسکن دولتی (ساخت مسکن روی زمین 99 ساله) را داده بود.

ویژگی مشترک طرح‌‌‌های مسکن مهر و طرح مسکن ملی را باید در پر سروصدا بودن این پروژه‌‌‌ها و همچنین تمرکز بر ساخت خانه در زمین‌‌‌های حاشیه شهرها (زمین‌‌‌های 99ساله) جست‌وجو کرد.

درحالی که در طرح‌‌‌های مذکور هزینه هنگفتی برای تامین زمین و آماده‌‌‌سازی آن صرف شد که دولت‌‌‌های مذکور این امکان را داشتند تا با تمرکز در بافت فرسوده کار ساخت مسکن حمایتی را با هزینه کمتر اجرا کنند. ساخت مسکن حمایتی در بافت فرسوده نسبت به ساخت مسکن در زمین‌‌‌های حاشیه شهرها هزینه کمتری برای دولت به همراه دارد. بافت فرسوده به دلیل برخورداری از خدمات شهری نظیر آب، برق، گاز، خیابان و… هزینه آماده‌‌‌سازی کمتری نسبت به زمین‌‌‌های حاشیه شهرها دارد؛ بنابراین اگر دولت‌‌‌ها برای اجرای طرح‌‌‌های مسکن حمایتی به سراغ این مناطق می‌‌‌رفتند از هزینه‌های تولید خود می‌‌‌کاستند.

 حل چالش کمبود مسکن کلان‌‌‌شهرها

38درصد کل بافت فرسوده کشور در 7 استان که مراکز آنها در زمره کلان‌‌‌شهرهای کشور قرار دارد؛ واقع شده است. درصورتی که دولت با اجرای حمایت‌‌‌های کافی از نوسازی ارزان در این مناطق، خانه‌‌‌سازی در بافت فرسوده را افزایش دهد، بخش قابل‌توجهی از بحران مسکن کشور حل می‌شود.

میانگین قیمت مسکن در بافت فرسوده تهران برابر 50 میلیون تومان و متوسط قیمت مسکن در کل تهران برابر 88 میلیون تومان است؛ بنابراین متوسط قیمت هر مترمربع خانه در بافت فرسوده شهر تهران حدود 76‌درصد کمتر از میانگین قیمت در کل سطح کشور است. این فاصله چشمگیر‌قیمتی در سایر کلان‌‌‌شهرها و شهرهای کشور وجود دارد.

در چنین شرایطی تمرکز بر ساخت خانه با حمایت دولتی در بافت فرسوده می‌تواند بخشی از چالش اقشار ضعیف و کم‌درآمد برای دسترسی به مسکن در استطاعت را مرتفع کند.

درحالی که بافت فرسوده از ویژگی‌‌‌های لازم و کافی برای ساخت مسکن ملی در استطاعت برخوردار است؛ اما در طول دولت سیزدهم تنها 2‌هزار و 412 واحد مسکونی ساخته‌‌‌شده در بافت‌‌‌های فرسوده سراسر کشور، با بهره‌‌‌مندی از تسهیلات تولید مسکن حمایتی (وام کم‌بهره) ساخته شد. البته مدیران دولت قبل مدعی ساخت 200‌هزار واحد مسکونی در بافت فرسوده در طول فعالیت دولت سیزدهم بودند؛ اما این خانه‌‌‌ها با تسهیلات معمولی (وام با بازپرداخت 23درصد) و تامین منابع مالی از سوی اشخاص ساخته شد و در زمره طرح‌‌‌های با حمایت دولتی قرار ندارد.

در حالی طی فعالیت دولت سیزدهم تنها 2‌هزار و 412 واحد از تسهیلات مالی دولت برخوردار شدند که در این زمان 959‌هزار واحد از تسهیلات حمایتی دولتی برخوردار شدند و بنابراین سهم بافت فرسوده (مسکن حمایتی واقعی) از تسهیلات حمایتی دولت تنها 0.2‌درصد بود.