راهبردهای بخش مسکن برای آینده بهتر

همین مساله باعث شده تا انجمن صنعت ساختمان با ارائه سند مطالعات راهبردی صنعت ساختمان که دربرگیرنده آسیب‌شناسی دقیق این صنعت در دهه‌‌‌های اخیر و تبیین وضعیت کنونی آن برای درک هرچه بهتر سازوکارهای حاکم بر ساخت‌وساز در ایران است، به دنبال ارائه راه‌حل‌‌‌های دقیق و عملی برای برون‌رفت از رکود و نجات این بخش مهم و مولد اقتصاد ایران به عنوان مهم‌ترین بخشی باشد که می‌تواند به شکل درون‌‌‌زا موتور محرک رشد اقتصادی و همچنین به عنوان رفع‌کننده بسیاری از نگرانی‌های اقتصادی موجود در تامین مسکن برای اقشار مختلف به‌خصوص اقشار کم‌درآمد در نظر گرفته شود. این سند که به اهتمام مرکز پژوهش‌‌‌ها و تحقیقات انجمن صنعت ساختمان تدوین و رونمایی شده ضمن تبیین شرایط اقتصادی، تمامی قوانین و برنامه‌‌‌های بالادستی موثر بر صنعت ساختمان را به بررسی گذاشته و در کنار ارائه راه‌حل‌‌‌های ملموس در خصوص مسائلی نظیر تامین مالی، وضعیت صنعت ساختمان ایران را از حیث دسترسی و میزان استفاده از فناوری‌‌‌های نوین مورد ارزیابی قرار داده است.

بایدهای پیش روی صنعت ساختمان

صنعت ساختمان ایران در دهه‌‌‌های اخیر به‌خصوص سال‌های گذشته افزایش کمی و کیفی قابل‌توجهی را شاهد بوده است، با این حال این صنعت بزرگ به عنوان یکی از پیشران‌‌‌های مهم اقتصاد ایران چندان مورد توجه قرار نگرفته و از همین رو از سال 97 به بعد همزمان با افزایش شدید نرخ تورم و ماندگار شدن آن در سطوح بالای 30‌درصد با مشکلات زیادی دست و پنجه نرم می‌کند. این صنعت که بنا بر برخی بررسی‌‌‌ها حدود 150 گروه شغلی را به طور مستقیم و غیرمستقیم در‌بر گرفته به عنوان فراهم‌کننده یکی از مهم‌ترین نیازهای اساسی مردم ایران با مشکلاتی مواجه شده که می‌توان گواه آن را در ارقام تورم تولیدکننده به‌خصوص تورم بخش ساختمان مشاهده کرد. این در حالی است که بخش ساختمان در اقتصاد ایران از معدود بخش‌‌‌هایی است که ارتباط مستقیم با تحریم‌‌‌ها نداشته و هیچ‌گاه تولیدات آن به سبب ماهیتی که دارند با احتمال قاچاق یا بازنگشتن ارز ناشی از صادرات مواجه نیست. در واقع صنعت ساختمان تنها بخش مولد و بزرگ اقتصاد ایران است که تمامی سود حاصل از آن مجددا به چرخه اقتصاد برمی‌‌‌گردد و اشتغال قابل‌توجهی در ایران ایجاد می‌کند. با وجود این مشکلات یاد‌شده که بخش مهمی از آنها به بوروکراسی پیچیده و بالا بودن هزینه‌‌‌های اداری نظیر هزینه جواز‌‌‌‌های مربوطه مرتبط هستند باعث شده تا این صنعت با مشکلات فراوانی به‌خصوص در بعد زیان‌‌‌های ناشی از طولانی شدن رویه کار و اجرای پروژه روبه‌رو باشد.

بنابراین می‌توان گفت که صنعت ساختمان تقریبا در یک دهه اخیر همزمان با شروع تحریم‌‌‌های یک‌جانبه علیه اقتصاد ایران از سوی آمریکا بیش از آنکه به سبب محدودیت‌ها آسیب ببیند، از تحریم‌‌‌های داخلی و مشکلاتی که به راحتی در چارچوب سیاستگذاری و حکمرانی اقتصادی قابل حل هستند متحمل ضرر و زیان شده است. همین امر موجب شده تا در سال‌های گذشته رغبت تولیدکنندگان به تولید کمتر شود و بدنه نحیف تامین‌کننده ساختمان به‌خصوص واحدهای مسکونی بیش از گذشته در تامین این نیاز اساسی با مانع مواجه باشد. بررسی‌ها نشان می‌دهد که در حالی قانون برنامه توسعه هفتم تامین مسکن با هدف‌گذاری تولید یک میلیون واحد در سال به تصویب رسیده که در حال حاضر ظرفیت تولید کشور از 500‌هزار واحد ارزیابی‌شده نیز کمتر است. این در حالی است که مطابق با گفته‌های رئیس کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی، برای تعدیل عرضه و تقاضای مسکن در کشور، به تولید 8 میلیون واحد مسکن نیاز است که تامین آن با توجه به سنتی بودن روش‌های ساخت در داخل ایران و همچنین پذیرا نبودن فضای کسب‌و‌کار برای حضور اشخاص حقوقی به جای سازندگان حقیقی در عرصه ساخت‌وساز بسیار سخت به نظر می‌آید. این مساله زمانی بغرنج‌تر به نظر می‌رسد که دریابیم تغییر نیافتن الگوی مصرف و حتی تولید مصالح از سنتی به صنعتی به مرور زمان تا چه حد کشور را از رسیدن به سطح کیفی مورد قبول در دنیا دور کرده است.

مرحله جدید حیات ساخت‌وساز ایران

تمامی این چالش‌‌‌ها و نیازهای پیش روی صنعت ساختمان باعث شده تا گروهی از فعالان با‌سابقه این حوزه در قالب انجمن صنعت ساختمان گرد هم بیایند و با چاره‌اندیشی برای حل این مشکلات و هموار کردن مسیر برای رفتن به سمت آینده بهتر افقی تازه را پیش روی فعالان حوزه ساخت‌وساز و همچنین شرکت‌های تولیدکننده و خدمات‌دهنده در زنجیره ارزش ساختمان به تصویر بکشند. این انجمن در آخرین گام از فعالیت‌‌‌های خود در دومین روز از آذر ماه سال‌جاری از سند مطالعات راهبردی صنعت ساختمان رونمایی کرده است. این سند که با همت و تلاش مرکز پژوهش‌‌‌ها و تحقیقات انجمن صنعت ساختمان گزارشی جامع از وضعیت موجود و چالش‌‌‌های پیرامون این حوزه ارائه داده بر آن است تا با استفاده از این مندرجات به عنوان سند بالادستی از مجموعه اسناد تفصیلی مطالعاتی، نقشه راه تعامل بخش خصوصی صنعت ساختمان را با حاکمیت و دولت در این بخش از اقتصاد کشور ترسیم کند. بنابراین انجمن صنعت ساختمان امیدوار است با استفاده از سند یاد‌شده بتوان گامی اساسی برای توسعه ایران برداشت. با توجه به آنچه در بیانیه سند منتشر‌ شده، بخش مسکن نقش مهمی در اقتصاد خانواده داشته و در زمره نیازهای اساسی برای ادامه حیات قرار دارد به همین جهت است که معمولا تقاضای دائمی در حوزه مسکن و ارتباطات پسین و پیشین آن با سایر بخش‌‌‌های اقتصادی به ایجاد نقش ممتاز این بخش در اقتصاد و تحقق اهداف مورد نظر برای توسعه کشور منجر خواهد شد.

آنچه بیانیه مذکور به طور ویژه مورد توجه قرار می‌دهد این است که سرمایه‌گذاری در بخش مسکن و ساختمان به علت درهم‌تنیدگی با بخش‌‌‌ها و صنایع مختلف می‌تواند به ایجاد رونق در فضای عمومی اقتصاد کشور منجر شود، بنابراین نباید به آن صرفا به عنوان یک اقدام در جهت تامین مسکن، بلکه یک گام عملی در مسیر توسعه اقتصاد کشور نگاه کرد.

سند مطالعات راهبردی صنعت ساختمان

برای روشن شدن ابعاد مختلف مباحث تحلیل‌شده در این سند، طی گفت‌وگویی کوتاه با نوید پاک‌نژاد، دبیر و مدیر مرکز پژوهش‌‌‌ها و تحقیقات انجمن صنعت ساختمان دیدگاه‌های وی را در مورد چرایی شکل‌‌‌گیری این سند راهبردی جویا شدیم. او در مورد دلیل شکل‌‌‌گیری این سند گفت: سند مطالعات راهبردی صنعت ساختمان با هدف رفع موانع موجود در این صنعت طراحی شده و به دنبال آن است تا با ارائه آسیب‌شناسی درست و ارائه راهکارهای دقیق سرمایه‌گذاری در این حوزه را افزایش دهد.

او افزود: متاسفانه نگاه غالب در کشور در خصوص مساله سرمایه‌گذاری مثبت نیست. در حال حاضر این نوع نگاه به سرمایه‌گذاری در بخش مسکن بیش از سایر بخش‌‌‌های اقتصاد ایران دیده می‌شود. بنابراین آنچه در فصول ابتدایی این سند به آن پرداخته شده همین دیدگاه نامناسب است که باید تغییر کند. از این رو سعی ما در مرکز مطالعات انجمن این بوده که جایگاه و اهمیت سرمایه‌گذاری در این صنعت به تصویر کشیده شود.

در مرحله بعد این مطالعه، موانع و مشکلات به شکل تخصصی مورد بررسی قرار گرفته تا بتوان از دل آن یک سند تعاملی میان صنعت ساختمان به عنوان انجمن فعالان بخش خصوصی مدعی در این حوزه با حاکمیت و دولت به معنای عام کلمه ایجاد کرد، تا از این رهگذر تعامل و همکاری لازم به شکلی ثمربخش شکل بگیرد و در نهایت سرمایه‌گذاری در این حوزه تقویت شود.

دبیر مرکز مطالعات انجمن صنعت ساختمان گفت: این سند با توجه به مطالعات پیشین انجام شده مباحثی نظیر بوروکراسی موجود در بحث دریافت پروانه، بخش‌‌‌های دیگر نظیر نظام مهندسی و سازمان ثبت هنگام دریافت سند و تمامی بخش‌‌‌هایی را که در آنها ‌سازوکار اداری مانع از انجام بهینه یک پروژه تا مرحله تحویل می‌شود مورد ارزیابی و مداقه قرار داده است. در صورتی که مفاد موجود در این سند اجرایی شود می‌توان انتظار داشت که بخشی از هزینه تمام‌شده ساختمان که ناشی از رویه‌‌‌های اداری است کاهش یابد.

پاک‌نژاد ادامه داد: ایران به عنوان کشوری که طی سال‌های اخیر به شکل پیوسته تورم بالای 40‌درصد داشته با رشد جدی هزینه تمام‌شده ناشی از معطل ماندن پروژه‌‌‌ها روبه‌رو بوده است. این مساله به این معناست که در صنعت ساختمان دست کم به اندازه هر سال معطلی، 40‌درصد افزایش قیمت تمام‌شده داریم که این افزایش در نهایت به مصرف‌کننده نهایی منتقل می‌شود. باور ما این است که صنعت ساختمان یکی از مهم‌ترین بخش‌‌‌های اقتصاد ایران است و اگر بوروکراسی در آن کاهش یابد می‌توان قیمت تمام‌شده مسکن را برای خریداران کم کرد.

دبیر مرکز پژوهش‌‌‌ها و تحقیقات انجمن صنعت ساختمان در خصوص مشکلات مالیاتی موجود گفت: نوع نگاه به سرمایه‌گذاری در بخش مسکن که پیش‌تر به آن اشاره کردم سبب شده تا در تعریف پایه‌‌‌های مالیاتی موانع زیادی بر سر راه سازندگان قرار گیرد؛ به طوری که هم‌اکنون موارد متعدد مالیاتی برای این فعالیت تعریف شده است که از آن جمله می‌توان به مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر زمین اشاره کرد. تمامی اینها در کنار برخی قواعد مشکل‌‌‌دار که از قبل وجود داشتند بر سر راه سازندگان مانع ایجاد کرده است. از جمله این موانع می‌توانیم به مالیات ساخت‌وساز اشاره کنیم. مشکل اینجاست که برخی از این قوانین، تورم را به عنوان یک عامل منفی در افزایش اسمی قیمت دارایی در نظر نگرفته‌اند، بنابراین ما‌به‌التفاوت هزینه‌‌‌ها و قیمت فروش را به عنوان سود در نظر می‌‌‌گیرند در حالی که این امر درست نیست و نیاز به فراهم آمدن نگرشی در میان قانون‌گذاران و مدیران دولتی دارد تا در مورد آنها بازنگری جدی صورت گیرد.

پاک‌نژاد ادامه داد: در کنار تمامی اینها در سند مطالعات راهبردی صنعت ساختمان به مباحثی که بر کاهش سرمایه‌گذاری در این صنعت موثر بوده پرداختیم، همچنین درباره نحوه تامین مالی و مشکلات موجود در کشور که نقش جدی در کاهش رغبت سرمایه‌گذاران به ساخت ساختمان داشته نیز بحث‌‌‌های تحلیلی به میان آمده است. در کنار اینها مشکلات ناشی از ناترازی‌‌‌های مختلف موجود در اقتصاد ایران که اثر منفی قابل‌توجهی بر مقرون به صرفه بودن قیمت تمام‌شده مسکن برای سازندگان دارد، در کنار مشکلات مربوط به فضای اقتصاد سیاسی موجود در ایران و اثرات آن بر صنعت ساختمان کشور مورد بررسی قرار گرفته است.

اقتصاد مسکن در آینه اعداد

گفته‌‌‌های نوید پاک‌نژاد نشان می‌دهد که در تدوین این سند سعی شده به تمامی مسائل و مشکلاتی که بر صنعت ساختمان به عنوان یکی از مولدترین بخش‌‌‌های اقتصاد ایران و تامین‌کننده 12درصد از کل مشاغل کشور تاثیر گذاشته به شکلی بسیط و فراگیر نگریسته شود. با این حال اگر بخواهیم نگاهی مختصر به سرفصل‌‌‌های این سند بیندازیم، سند مذکور در 6 بخش اصلی تهیه شده و به ترتیب موارد نقش و جایگاه صنعت ساختمان در اقتصاد ملی، ارزیابی احکام برنامه هفتم پیشرفت در حوزه مسکن و ساختمان، شناخت موانع ساخت‌وساز ساختمان و اهمیت آن در قیمت تمام‌شده مسکن، وضعیت سرمایه‌گذاری در بخش ساخت‌وساز ساختمان و شیوه‌‌‌های تامین مالی آن، فناوری‌های نوین در صنعت ساختمان و در آخر مسکن اقتصادی و ضرورت استطاعت مسکن برای اقشار مختلف را مورد بررسی قرار داده است.

این گزارش در بخش نخست خود می‌گوید بخش مسکن طی دهه اخیر حدودا 27‌درصد از کل تشکیل سرمایه ثابت ناخالص و 6‌درصد تولید ناخالص داخلی را به خود اختصاص داده است. سهم خدمات مستغلات و خدمات حرفه‌‌‌ای و تخصصی از تولید ناخالص داخلی حدود 13.5‌درصد و سهم مسکن از تسهیلات بانکی پرداختی کمتر از 3‌درصد بوده است. این در حالی است که سهم دولت از کل سرمایه‌گذاری در بخش مسکن از 3‌درصد فراتر نمی‌رود و تورم در سال‌های اخیر سبب شده تا به طور متوسط حدودا 40‌درصد از بودجه خانواده در کل ایران به مسکن اختصاص داده شود که البته رقم یاد‌شده برای کلان‌شهرها حدودا 60‌درصد است.

نمودار تهیه‌شده در این سند سهم ارزش افزوده بخش ساختمان از تولید ناخالص داخلی را نشان می‌دهد که از سال 80 به طور میانگین و به شکل پیوسته کاهش داشته، به نحوی که سهم این بخش در سال 88، 5.3‌درصد بوده و در سال 90 به 5‌درصد کاهش یافته است، پس از آن با قرار گرفتن در سیر نزولی این سهم هر ساله کمتر شده تا جایی که در سال 1402 شاهد ثبت سهم ارزش افزوده بخش ساختمان از تولید ناخالص داخلی به میزان تنها 2.5‌درصد بوده‌‌‌ایم. شرایط اقتصادی موجود و نامناسب بودن بستر فعالیت برای سرمایه‌گذاران بخش ساختمان طی یک دهه اخیر به نحوی بوده که میانگین هندسی نرخ رشد سالانه در این بخش منفی 6.3درصد است. این در حالی است که طی سال‌های منتهی به این بررسی، کشور دارای رشد اقتصادی مثبت بوده است.