در بازار مسکن چه می گذرد؟ آیا دوره رکود جدید شروع شده است؟

در بازار مسکن چه می گذرد؟ آیا دوره رکود جدید شروع شده است؟

تورم انتظاری، نهاده های ساختمان، پروانه های ساختمانی و تسهیلات پرداختی عواملی هستند که بر عرضه و تقاضا  در نتیجه بر قیمت  مسکن تاثیر گذارند لذا بررسی این عوامل می تواند کمک شایانی به منظور تصمیم گیری در مورد خرید و فروش مسکن نماید.

متوسط هزینه ناخالص سالانه یک خانوار

تحلیل بازار مسکن

بر اساس اخرین  داده  های  مرکز آمار ، مسکن بیشترین سهم از هزینه ها خانوار را در بر می گیرد. با توجه به اینکه مسکن سهم 47 درصدی از هزینه های خانوار را دارد لذا افزایش یا کاهش آن بر قدرت خرید خانوار تاثیر بسزایی دارد.

آمار معاملات مسکن

تحلیل بازار مسکن

در بهمن ماه 1399،  متوسط قیمت یک متر زیر بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه های معاملات ملکی شهر تهران 283 میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 3.7 و97.2 درصد افزایش نشان می دهد.

تعداد معاملات انجام شده در بهمن ماه سال 1399 در حدود 9/3 هزار فقره بود که نسبت به ماه قبل 4/11 درصد افزايش و نسبت به ماه مشابه سال قبل 5/70 درصد کاهش نشان مي دهد.

بررسي تحولات متوسط قيمت مسکن به تفکيک مناطق 22گانه شهر تهران مويد آن است که در بهمن ماه سال جاري تعداد 8 منطقه از مجموع 22 منطقه، کاهش قيمت مسکن نسبت به ماه قبل از آن را تجربه نموده اند.

ارائه تحلیل تکنیکال انواع بازارهای مالی بصورت روزانه در سایت و اپلیکیشن سیگنال

بررسي توزيع تعداد واحدهاي مسکوني معامله شده در شهر تهران به تفکيک بنا حاکي از آن است که واحدهاي تا 5 سال ساخت با سهم 4/39 درصد بيشترين سهم را به خود اختصاص داده اند.

همچنين در ماه مورد بررسي شاخص کرايه مسکن اجاري در شهر تهران و در کل مناطق شهري نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتيب معادل 6/30 و 9/33 درصد رشد نشان مي دهد.

تورم بخش اجاره

در فصل پاییز 1399، شاخص قیمت اجاره بهای واحد مسکونی در مناطق شهری، به عدد 209 رسید که نسبت به فصل قبل 6.8 درصد افزایش داشته است. درصد تغییرات شاخص قیمت اجاره بها در فصل پاییز 1399 نسبت به فصل مشابه سال قبل 28 درصد است که نسبت به فصل تابستان 1399، 0.5 واحد درصد کاهش نشان می دهد.

متوسط افزایش اجاره بها برای کل خانوارهایی که تمدید قرارداد داشته اند، در فصل پاییز 1399 برابر با 34 درصد است.

تحلیل بازار مسکن

نهاده های ساختمانی مسکن

تحلیل بازار مسکن

شاخص قیمت نهاده های ساختمانی  میزان تغییرات نهاده ای ساختمانی، میزان تغییرات مصالح  و مواد لازم در تولید و ساخت و ساز می باشد.

این شاخص هم با روند دلار همبستگی مثبت دارد. به عبارتی رشد قیمت دلار سبب رشد نهاده های ساختمانی می شود ولی این اتفاق ممکن است با وقفه زمانی رخ دهد.

پروانه های ساختمانی

تحلیل بازار مسکن

پروانه های ساختمانی از عوامل تاثیر گذار بر بخش عرضه مسکن می باشد. به عبارتی افزایش پروانه های ساختمانی سبب افزایش عرضه ها در بازار مسکن می شود. تعداد پروانه های ساختمانی صادر شده در سال های 91 و92  نسبت به سال های 97 و98 بیشتر است.

این در حالی است که رشد نرخ ارز در این سال ها نسبت به 91 و92 بیشتر بوده است. لذا می توان انتظار کاهش عرضه مسکن را در سال های آتی نسبت به سال 92 داشته باشیم.

تسهیلات پرداختی

تحلیل بازار مسکن

تسهیلات پرداختی یکی از عوامل تحریک کننده بخش تقاضای مسکن می باشد. به عبارتی افزایش تسهیلات پرداختی مسکن منجر به افزایش تقاضا جهت خرید مسکن می شود. تعداد تسهیلات پرداختی بانک مرکزی  قبل از رشد دلار در سال های 90 و91 بیشتر از میزان تسهیلات پرداختی بانک مسکن به در سال های 96و 97 می باشد. لذا به نظر می رسد رشد تقاضا مسکن در سال های آتی نسبت به سال 92 کمتر باشد.

آیا قیمت مسکن حباب دارد؟

حباب قیمت پدیده‌ای است که به واسطه آن، قیمت یک دارایی اعم از مسکن (املاک و مستغلات)، سکه، طلا، ارز و سایر دارایی‌های با ارزش، به قیمتی بسیار بالاتر از ارزش واقعی آن می‌رسد.

شاخص «پوتربا» را معمولاً شاخص سنجش حباب قیمت مسکن می‌دانند؛ در این شاخص، نتیجه تقسیم متوسط قیمت یک سال مسکن به متوسط اجاره بهای یک سال اگر بالای ۲۵ باشد، مسکن حباب دارد و اگر پایین‌تر از ۱۵ باشد، قیمت مسکن به قیمت واقعی آن نزدیک تر است.

تحلیل بازار مسکن

همانطور که از نمودار فوق بر می اید در سال هایی که قیمت به اجاره بها به زیر 0.2 افت ، شاهد افزایش قیمت مسکن در سال های بعد بوده ایم .

همچنین هنگامی که شاخص قیمت به اجاره از 0.22 پیشی گرفت شاهد رکود بازار مسکن در سال های اتی هستیم. از سال 97 به بعد با پیشی گرفتن شاخص قیمت به اجاره از 0.22 نه تنها رکودی در بازار مسکن رخ نداد بلکه شاهد افزایش قیمت مسکن در سال 98 و 99 بودیم. توجیه این اتفاق را می توان ناشی از انتظارات تورمی و  طولانی بودن مدت زمان دانست.

مقایسه نرخ رشد قیمت مسکن واجاره بها

تحلیل بازار مسکن

بررسي شاخص کرايه مسکن اجاره در شهر تهران و در کل مناطق شهري در بهمن ماه سال 1399 نشان دهنده رشد به ترتيب معادل 6/30 و 9/33 درصدي نسبت به ماه مشابه سال قبل مي باشد.

با بررسی نمودار فوق به این نتیجه می رسیم که هرگاه اختلاف نرخ رشد قیمت مسکن و اجاره بها افزایش یابد سال های بعد شاهد افزایش قیمت مسکن یا رشد نرخ اجاره هستیم.

نتیجه گیری

چشم انداز آتی بازار مسکن را می توان در دو سناریو مورد بررسی قرار داد.

1- دولت با کسری بودجه مواجه نشود.

درصورت که بودجه دولت با افزایش قیمت نفت و فروش نفت با کسری همراه نشود. می توان ثبات ارز یا ارزپاشی به مثابه سال 92 را انتظار داشت لذا انتظار این را داریم که بازار مسکن وارد فاز رکودی  شود.

در سال 92 شاهد رشد دلار از 1000 تومان تا محدوه 4000 تومان بودیم. در سال هایی که شاهد رشد یا افزایش تورم انتظاری نسبت به دلار هستیم تقاضای پروانه های ساختمانی و تسهیلات مسکن افزایش می یابد.

شما می توانید بروز ترین اخبار و اطلاعات مربوط به بازار سرمایه را از کانال Signal_tahlil (تحلیل با سیگنال) مطلع شوید.

همچنین در سال 92 شاهد رشد قیمت شاخص قیمت نهاده های ساختمانی  به دلیل افزایش قیمت ارز هستیم ولی این رشد ارز به میزان سال 98 و 99 نبود. از سوی دیگر باتوجه رشد شدید دلار در مقایسه با نرخ دستمزد شاهد کاهش قدرت خرید مردم  بودیم. پس درخواست پروانه های ساختمانی و تقاضای تسهیلات مسکن نسبت به سال 92 کمتر  بود. لذا افزایش عرضه ها از سال 92 کمتر می باشد.

با توجه به کاهش تورم انتظاری دلار،  افت بیشتر مسکن نسبت به تورم دور از انتظار نیست ولی با توجه به اینکه افزایش عرضه مسکن به میزان سال 92 نیست لذا می توان این انتظار را داشت که مدت زمان رکود مسکن به میزان سال 92 نباشد.

2-. دولت با کسری بودجه مواجه شود.

در صورتی که دولت با کسری بودجه مواجه شود می توان دو سناریو را برای بازار مسکن در نظر گرفت.

الف) دولت به منظور جبران کسری بودجه اقدام به برداشتن حامل های پنهان انرژی و عدم تخصیص ارز 4200 تومانی به کالاها نماید. در این حالت می توان انتظار رکود در بازار مسکن را برای چند سال آتی داشت.

ب) دولت به منظور جبران کسری بودجه اقدام افزایش پایه پولی نماید. این اقدام سبب افزایش تورم  و افزایش سطح قیمت ها در بازار مسکن می شود .لذا این انتظار می رود که قیمت مسکن در بازار افزایش یابد.

برای مشاهده جدیدترین تحلیل ها، اخبار و مقالات آموزش بورس به وب سایت سیگنال مراجعه و یا اپلیکیشن سیگنال را دریافت نمایید.

برچسب‌ها

دیدگاه شما

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

زمان
12:30:35
بعدازظهر
تاریخ
چهارشنبه
25 فروردین 1400