معمای تورم مسکن حومه

«دنیای‌اقتصاد» بر اساس تحقیقات میدانی و روایت واسطه‌‌های بازار، به معمای تورم مسکن حومه پاسخ داده است.

براساس گزارش «دنیای‌اقتصاد» نسبت قیمت تهران به پرند با نسبت قیمت مسکن تهران به پردیس غیر‌هم‌‌جهت شده که این ناشی از تغییر سرعت رشد قیمت‌ها بین این سه شهر است.

براساس داده‌‌های موجود، نبض معاملات خرید آپارتمان در پردیس حاکی از رشد قیمت‌ها تا 20درصد در مقایسه با سال گذشته همین موقع است، این در حالی است که میانگین «قیمت پیشنهادی» فایل‌‌های آپارتمان در پرند تحت‌تاثیر رکودی سنگین در معاملات خرید، 10درصد نسبت به پاییز سال گذشته کاهش از خود نشان می‌دهد.

سبقت حومه از تهران

رشد قیمت مسکن در‌گذار تاریخی از سال 91، روند متفاوتی را طی کرد. «دنیای‌اقتصاد» که از سال 91 اقدام به سنجش بازار مسکن حومه تهران کرده، در بررسی‌‌های خود به این روند رسید که تا پیش از تحویل واحدهای مسکونی در دو شهر جدید پرند و پردیس، رشد قیمت آپارتمان در آنجا قابل‌توجه بود.

همچنین بعداز جهش قیمت مسکن در تهران از سال 97 همواره سرعت رشد قیمت در تهران بیش از حومه بود و این تا سال 99 ادامه داشت. اما از سال 99، رشد قیمتی در تهران آهسته شده و در مقابل حومه جهش قیمتی خود را آغاز کرد.

یکی از علت‌‌های اصلی این افزایش ناگهانی قیمت درحومه تهران، ورود سرمایه‌گذاران ملکی به آنجا به دلیل سطح بالای قیمت مسکن در تهران در سال‌های اخیر بوده است که با توجه به انتظارات تورمی و رشد سریع قیمت مسکن در تهران به سراغ حومه رفتند، به این ترتیب در شرایطی که نسبت قیمت مسکن تهران به حومه تاسال 99 رو به افزایش گذاشت از آن زمان به بعد نسبت این عدد کاهش پیدا کرد.

اکنون شاخص مسکن حومه «دنیای‌اقتصاد» بر اساس نبض «قیمت پیشنهادی» فایل‌‌های ارائه شده و روایت واسطه‌‌های ملکی نشان می‌دهد میزان رشد قیمتی پردیس بیشتر از پرند بوده و حتی این رشد قیمتی از تهران نیز سبقت گرفته است. ‌شاخص قیمت پیشنهادی آپارتمان‌‌ها براساس فایل‌‌های ارائه شده از دو شهر حومه تهران نشان می‌دهد، میانگین قیمت پیشنهادی آپارتمان‌‌های مسکن مهر در آذر 1403، در پرند مترمربعی 16.2میلیون تومان است، در حالی که این رقم برای پردیس مترمربعی 29.3 میلیون تومان برآورد شده است. رشد بیشتر قیمت مسکن در پردیس نسبت به تهران باعث شد نسبت قیمت تهران به پردیس نسبت به سال گذشته، از 3.1 به 3 افت کند. اما این روند برای پرند معکوس است و حاصل نسبت میانگین «قیمت پیشنهادی» فایل‌‌های آپارتمان‌‌های تهران به همین شاخص در بازار مسکن پرند که در سال گذشته 4.2 بود، امسال عدد 5.4 را نشان می‌دهد.

 چرا پردیس پیشتاز شد؟

علت رشد قیمت در پردیس نسبت به پرند، جذاب بودن این بازار برای سرمایه‌گذاران در حال حاضر است. اگرچه حجم معاملات و تقاضای سرمایه‌‌ای در پردیس نسبت به سال گذشته روند کاهشی داشته اما رکود خرید سرمایه‌‌ای که در تهران سنگین‌‌تر است در پردیس کمتر است.

در واقع برآیند بازار مسکن حومه نشان می‌دهد شرایط بیرونی باعث انتظارات تورمی شده و این امر منجر به خریدهای سرمایه‌‌ای به سمت پردیس شده است.

براساس فایل‌‌های مورد شناسایی در سال گذشته و هم‌‌اکنون، قیمت‌های پیشنهادی آپارتمان‌‌های دو شهر حومه نسبت به پاییز 1402 با تغییراتی چشمگیر همراه بوده است. بررسی‌‌های «دنیای‌اقتصاد» از شاخص قیمت پیشنهادی آپارتمان‌‌های مسکن مهر حومه نشان می‌دهد، در حالی که امسال میانگین قیمت هر مترمربع با رشد 20 درصدی در پردیس 29.3 میلیون تومان بود، در پاییز سال گذشته در حدود 24.2 میلیون تومان بود. اما در پرند این روند کاملا معکوس بوده و کاهش 10درصدی را تجربه کرده است.

در حالی که میانگین قیمت مسکن پرند در سال گذشته مترمربعی 17.9 میلیون تومان بوده، شاخص قیمت پیشنهادی امسال رقم 16.9 میلیون تومان را نشان می‌دهد.

البته به این نکته باید توجه داشت، میانگین قیمت عمدتا براساس قیمت پیشنهادی مسکن مهر است و در فاز صفر تا 3 پرند آپارتمان‌‌های نوساز با قیمت 30 میلیون تومان در مترمربع به بالا، فایل می‌شود.