آیا زمان خرید مسکن فرارسیده است؟
در سه ماهه پاییز امسال با وجود رکود، قیمت مسکن افزایشی بوده است. توان خرید مسکن بسیاری از مردم به دلیل افزایش قیمت مسکن کاهش یافته است. به همین منظور سیگنال در گفتگوی ویژه ای با جناب آقای دکتر فخرالدین زاوه به بررسی تحولات اخیر بازار مسکن پرداخته است.
فخرالدین زاوه، عضو هیأت علمی مرکز تحقیقات وزارت راه و شهرسازی گفت: بازار مسکن یک رفتار شبه پلکانی در سطح قیمت ها دارد به این معنا که شاهد جهش های نسبتا سریع و ثبات در قیمت های اسمی در بازار هستیم. تعیین کننده قیمت مسکن در بلند مدت سطح عمومی قیمت هاست. بنابراین در بلند مدت انتظار می‌رود تورم مسکن به اندازه تورم عمومی باشد.
در سال 98 تقریبا سطح قیمت ها 3 برابر شده بود و در این زمان ریسک های غیر اقتصادی به بازار مسکن تحمیل شد و دارایی ها به طور کلی از این تحولات تاثیر پذیرفتند و دوباره شاهد جهش های شدید وارده به بازار مسکن بودیم. همزمان با این افزایش قیمت ها، قدرت خرید و درآمد متوسط خانوارها کاهش یافت. در شرایطی که بازار مالی مسکن امکان تامین مالی و قرار دادن تسهیلات مناسب به متقاضیان را به سختی دارد، عمده متقاضیان مصرفی به تدریج از بازار مسکن خارج می‌شوند و بازار در اختیار سرمایه گذاران مسکن قرار می‌گیرد.
از سال 98 که جهش های قیمتی اتفاق افتاده بود در شهری مانند تهران، آمار معاملات به ثبت رسیده بسیار پایین بود و از طرفی حضور معامله گران حرفه ای در بازار باعث شده بود که بازار مسکن نسبت به تحولات اقتصاد کلان بسیار سریع واکنش نشان دهد. در یک سال اخیر حدود 17 تا 20 درصد تورم نقطه به نقطه وجود داشته که هرچند رشد مثبتی است اما در مقایسه با تورم عمومی به مراتب عقب تر است. بنابراین شدت تورم در بازار مسکن کمتر از شدت تورم عمومی است. می‌توان گفت به تدریج در بلند مدت قیمت ها تعدیل می‌شوند.
براساس گزارش های منظم بانک مرکزی در آذر ماه حدود 10 هزار فقره معامله در شهر تهران انجام شده است. در این زمان شاهد رشد سطح معاملات بوده ایم اما قابل قیاس با روزهای خوش بازار مسکن تهران در سال های 80 یا 90 نخواهد بود.
چرا شاهد تحولات در بازار مسکن هستیم؟
زاوه، پژوهشگر بازار مسکن در ادامه گفت: با انباشت تقاضای مصرفی در این دوران همچنان نیاز به مسکن متقاضیان مصرفی برقرار بوده است. با توجه به سطح قیمت ها، استطاعت پذیری نسبتا اندک متقاضیان و عدم تغییر و تحول شدید در بازار مالی مسکن، عمده اقبال به بازار مسکن ناشی از افزایش و اقبال معامله گران حرفه ای و سرمایه گذاری به بازار بوده است. افراد همیشه به دنبال بازنگری در پرتفوی ثروت خود هستند و بازار مسکن نشان داده که نسبت به سایر بازارها چون ارز دیجیتال، طلا و غیره ریسک کمتری جهت سرمایه گذاری دارد.
براساس آمار بانک مرکزی، سطح قیمت ها در آذر ماه امسال حدود 1.8 درصد و آبان حدود 1.2 درصد رشد داشته است. تورم نقطه به نقطه در آذر نسبت به آبان افزایشی بوده است و این افزایش ها، نوسانات ماهانه و میانگین قیمت های معاملاتی هستند. میانگین قیمت های معاملاتی به علت حساس بودن به ترکیب معاملات جهت بررسی تحولات قیمت مسکن چندان معیار مناسبی نیستند. به عنوان مثال اگر در یک ماه سطح قیمت ها تغییری نکند و تنها مسکن لوکس معامله شود، شاهد افزایش شدید میانگین قیمت ها خواهیم بود.
در آذر ماه سال 99 با از بین رفتن شرایط ریسک های غیر اقتصادی وکنار گذاشته شدن سناریو های خیلی بدبینانه با رفتن دونالد ترامپ (رئیس جهور سابق آمریکا)، بازار ها آرام تر شده بودند و بازار مسکن شاهد افت قیمتی بود.
آیا بازار مسکن به رونق خواهد رسید؟
زاوه کارشناس مسائل اقتصادی در پاسخ به این سؤال گفت: با فرض این سناریو که بحث های مربوط به بودجه تا حدی مدیریت شوند و نتایج خوبی از مذاکرات بدست آید. می‌توان گفت وضعیت اقتصادی هموطنان بهبود خواهد یافت و تورم کنترل می‌شود. به طور کلی مقداری از متقاضیان مصرفی از بازار خارج شده و سطح قیمت همچنان بالا خواهد بود. عمده متقاضیان مصرفی قادر به ورود به بازار نیستند اما امید است متقاضیان مصرفی به تدریج وارد بازار شوند. با توجه به این که جهش های قیمتی را پشت سر گذاشته ایم و با کنترل شرایط تورمی انتظار می‌رود تدام کاهش قیمت واقعی مسکن پایدار بماند.
بهترین زمان جهت خرید مسکن چه زمانی است؟
پاسخ به این سؤال نیازمند بررسی ها و تحلیل های گسترده است. به طور کلی به متقاضیان مصرفی توصیه می‌شود که با توجه به شرایط کنونی ایران، خرید مسکن خود را به تعویق نیاندازند. بازار مسکن برای متقاضیان سرمایه گذاری ریسک کمتری نسبت به سایر بازارها داشته و دارای جذابیت بیشتر در بلند مدت است.