آیا قیمت مسکن حباب دارد؟ | تحولات قیمت مسکن در دی ماه 99

در دی ماه 1399،  متوسط قیمت یک متر زیر بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه های معاملات ملکی شهر تهران 273 میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 1.8 و98.3 درصد افزایش نشان می دهد.

تورم بخش اجاره

در فصل پاییز 1399، شاخص قیمت اجاره بهای واحد مسکونی در مناطق شهری، به عدد 209 رسید که نسبت به فصل قبل 6.8 درصد افزایش داشته است. درصد تغییرات شاخص قیمت اجاره بها در فصل پاییز 1399 نسبت به فصل مشابه سال قبل 28 درصد است که نسبت به فصل تابستان 1399 0.5 واحد درصد کاهش نشان می دهد.

متوسط افزایش اجاره بها برای کل خانوارهایی که تمدید قرارداد داشته اند، در فصل پاییز 1399 برابر با 34 درصد است.

آیا قیمت مسکن حباب دارد؟

حباب قیمت پدیده‌ای است که به واسطه آن، قیمت یک دارایی اعم از مسکن (املاک و مستغلات)، سکه، طلا، ارز و سایر دارایی‌های با ارزش، به قیمتی بسیار بالاتر از ارزش واقعی آن می‌رسد.

شاخص «پوتربا» را معمولاً شاخص سنجش حباب قیمت مسکن می‌دانند؛ در این شاخص، نتیجه تقسیم متوسط قیمت یک سال مسکن به متوسط اجاره بهای یک سال اگر بالای ۲۵ باشد، مسکن حباب دارد و اگر پایین‌تر از ۱۵ باشد، قیمت مسکن به قیمت واقعی آن نزدیک تر است.

همانطور که از نمودار فوق بر می اید در سال هایی که قیمت به اجاره بها به زیر 0.2 افت ، شاهد افزایش قیمت مسکن در سال های بعد بوده ایم . همچنین هنگامی که شاخص قیمت به اجاره از 0.22 پیشی گرفت شاهد رکود بازار مسکن در سال های اتی هستیم. از سال 97 به بعد با پیشی گرفتن شاخص قیمت به اجاره از 0.22 نه تنها رکودی در بازار مسکن رخ نداد بلکه شاهد افزایش قیمت مسکن در سال 98 و 99 بودیم. توجیه این اتفاق را می توان ناشی از انتظارات تورمی و  طولانی بودن مدت زمان دانست.

مقایسه نرخ رشد قیمت مسکن واجاره بها

با بررسی نمودار فوق به این نتیجه می رسیم که هرگاه اختلاف نرخ رشد قیمت مسکن و اجاره بها افزایش یابد سال های بعد شاهد افزایش قیمت مسکن یا رشد نرخ اجاره هستیم.